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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属/童松青

时间:2024-07-01 13:44:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9274
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住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者:浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

(本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权)

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领导产权证的,多年来,人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下:

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:"使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家,车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺,判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词,回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属

关于切实做好医院管理年活动各项工作的通知

卫生部


关于切实做好医院管理年活动各项工作的通知


卫生部和国家中医药管理局下发《关于开展“以病人为中心,以提高医疗服务质量为主题”的医院管理年活动的通知》(卫医发[2005]139号)(以下简称“通知”)以来,尤其是“以病人为中心,以提高医疗服务质量为主题”的医院管理年工作会议召开之后,全国大部分卫生行政部门和医疗机构认真贯彻落实“通知”和会议精神,积极开展医院管理年活动各项工作,基本完成了的医院管理年活动的动员部署,已经进入医院自查与改进工作阶段,医院管理年活动的效果在一些地区和医疗机构已经开展显现。
但是,由于各种原因,部分地区和医疗机构在医院管理年活动中仍存在一些问题,如:卫生行政部门和医院管理人员对医院管理年活动的目的和意义理解不透彻,工作缺乏主动性和积极性;医院管理年活动的实施方案针对性和操作性差,措施与患者联系不够紧密等等。为扎实深入开展工作,确保医院管理年活动取得实效,现就切实做好医院管理年活动工作提出如下要求:
一、进一步提高对医院管理年活动重要意义的认识
深入开展医院管理年活动是贯彻落实党的十六大、十六届三中、四中全会精神,努力实践“三个代表”的重要思想,全面树立和落实科学发展观,解决群众看病难、看病贵问题的重大举措。对于解决当前医疗服务工作中存在的问题,提高医院管理水平,促进保障医疗质量和医疗安全,改进医疗服务,促进医疗行业可持续健康发展具有十分重要的意义。各级卫生、中医药行政部门和广大医院管理者要进一步提高对医院管理年活动重要意义的认识,增强改进医院管理的紧迫感,提高落实医院管理年活动主要要求的自觉性、主动性和积极性,采取各种有效措施实现医院管理年活动的工作目标。
二、扎实工作,务求实效
各级卫生、中医药行政部门和各级各类医疗机构要本着求真务实的精神,扎实开展医院管理年活动的各项工作,坚决避免走过场。各医院要对照医院管理年活动的33项要求,通过自查,找准医院工作中存在的问题,制订针对性的整改措施,并列出改进时间表;要向患者和社会公开几项利于患者评价、监督的管理年活动措施,主动接受群众和社会监督。卫生、中医药行政部门要加强对辖区医院开展医院管理年活动的指导和检查,同时建立对医疗机构开展医院管理年活动效果的考评机制,对考评结果进行公示。要通过扎实有效的工作,解决几个医院管理和医疗服务中的突出问题,使群众切实感受到医院管理年活动的效果。
三、以开展先进性教育活动为契机,努力推进医院管理年活动
深入开展“以病人为中心,以提高医疗服务质量的主题”的医院管理年活动,是卫生部、国家中医药管理局党组在保持共产党员先进性教育活动中制定的重要整改措施之一,各地务必予以高度重视。要以开展先进性教育活动为契机,将医院管理年活动与保持共产党员先进性教育活动紧密结合起来,充分发挥共产党员的先锋模范作用,坚持先进性教育和医院管理年活动“两不误、两促进”。对于医院管理年活动效果不明显、患者反映较多的医疗机构,不能视为保持共产党员先进性教育活动合格;对于在医院管理年活动中顶风违纪、损害患者利益的党员医务人员,要按照党纪严肃处理。
医院管理年活动是今年卫生工作的重要内容,各级卫生、中医药行政部门务必高度重视,采取有力措施加强对医疗机构开展医院管理年活动的组织领导和监督检查。卫生部和国家中医药管理局将于适当时期组织对医院管理年活动的督导。





二○○五年八月十五日


黑龙江省体育竞赛管理规定

黑龙江省人民政府


黑龙江省体育竞赛管理规定


黑龙江省人民政府令
 (第6号)


  《黑龙江省体育竞赛管理规定》业经省人民政府审议通过,现予发布,自2000年4月1日起施行。

                            省长 宋法棠
                          二000年三月十八日



第一条 为加强体育竞赛管理,推动体育事业发展,根据《中华人民共和国体育法》、《黑龙江省体育经营活动管理条例》以及有关规定,结合本省实际,制定本规定。
第二条 凡在本省行政区域内举办的各类体育竞赛及其管理,均应当遵守本规定。
机关、企业、事业单位在本单位、本系统内举办的体育竞赛活动,不适用本规定。
第三条 举办体育竞赛,应当有利于体育事业的健康发展,有益于人民群众的身心健康,有利于社会主义精神文明建设。
第四条 县级以上体育主管部门,是本行政区域内体育竞赛管理和监督的主管部门,负责组织实施本规定。
农垦、森工、铁路主管部门负责本系统内的体育竞赛管理工作,接受省体育主管部门的监督和指导。
各级工商、财政、物价、税务、公安、卫生、审计等行政管理部门,按照各自的职责,协同体育主管部门实施本规定。
第五条 体育竞赛的举办人应当具备以下条件:
(一)有独立承担民事责任的能力;
(二)有具体的竞赛组织实施方案和规则、规程;
(三)有竞赛必需的经费;
(四)有与竞赛相应的组织机构和操作人员;
(五)有竞赛所必需的场所、设施、装备和器材;
(六)有特殊性竞赛所必备的其他条件。
第六条 体育竞赛活动的举办人,应当向县级以上体育主管部门申报登记和资格认证,并办理有关手续。
第七条 体育竞赛的举办人可以委托具备组织竞赛条件的其他人承办,也可以由若干单位联办。
对委托举办的体育竞赛,当事人应当按照有关规定签订合同,明确各自的权利和义务。
第八条 体育竞赛的举办人应当按照下列规定,办理体育竞赛申报、登记手续:
(一)举办国际性、涉外的或者有香港、澳门特别行政区、台湾地区参加的体育竞赛,举办人应当在开赛前6个月向省体育主管部门申报登记;
(二)举办全国性或者跨省的体育竞赛,举办人应当在开赛前3个月向省体育主管部门申报登记;
(三)举办全省性或跨市(行署)的体育竞赛,举办人应当在开赛前2个月向省体育主管部门申报登记;
(四)举办跨县(市)的体育竞赛,举办人应当在开赛前1个月向本县(市)体育主管部门申报登记并报上一级体育主管部门备案;
(五)举办本地区的体育竞赛,举办人应当在开赛前1个月向当地体育主管部门申报登记并报上一级体育主管部门备案;
(六)举办体育竞赛需占用公共场地、街道、公路等重要建筑设施的,应当征得相关部门同意并办理手续;
(七)举办横渡江河、水库和热气球、汽车、摩托车越野、飞机特技表演以及其他危险性较大或者规模大、竞争剧烈的体育竞赛表演活动,举办人应当在开赛前的2~6个月内到当地体育主管部门办理有关手续,经审核批准后举办;
(八)国家体育主管部门及各行业体协在我省举办的体育竞赛活动,应当由省体育主管部门同有关部门协调管理。
第九条 举办体育竞赛,举办人应当通过体育主管部门选聘注册裁判员,并且按照有关规定对不同技术等级的裁判员给付酬金。
未经体育主管部门选派,任何裁判员不得随意承担体育竞赛的裁判工作。
第十条 举办人应当凭体育竞赛登记证租借体育场所。体育场所的管理单位不得向未经批准举办体育竞赛的单位和个人租借其场所举办体育竞赛活动。
第十一条 举办体育竞赛活动,举办人应当向体育主管部门提交下列材料:
(一)体育竞赛申请书及可行性报告;
(二)法人证明、资格证书、营业执照、验资证明或资金来源协议书或者合同,国际比赛须交验有关外事文件;
(三)竞赛规则、规程,竞赛组织实施方案及安全保卫措施等材料;
(四)举办体育竞赛所需要的场所、器材、通讯设备以及管理人员情况的材料;
(五)竞赛经费收支、盈利分配、亏损分担等方案;
(六)参赛运动员、教练员、裁判员的基本情况以及相关运动项目协会出具的委派裁判员证明材料;
(七)对竞赛活动资金进行监督的材料;
(八)体育主管部门认为需要查验的其他材料。
第十二条 举办马拉松、拳击、攀岩、汽车、摩托车、跳伞、热气球、飞机特技表演等危险性大、强度大、对抗性剧烈的体育竞赛活动项目,举办人应当提报医疗救护方案并为参赛者办理人身保险。
第十三条 举办人在体育竞赛开赛前一个月内,应当将不少于全部预算经费的60%汇到体育主管部门。
体育主管部门应当对竞赛活动资金进行监督管理,但不得挪作他用。
第十四条 体育主管部门收到体育竞赛申报登记表之后,应当在15个工作日内作出批准或者不批准的决定,并且发出书面通知。
举办人应当在取得体育主管部门签发的体育竞赛登记证明后,按照本规定进行体育竞赛的公开性运作。
有关媒体对体育竞赛活动的宣传报道,应当经体育主管部门核准确认后进行。
体育竞赛登记证明在该竞赛结束后即自行失效。
第十五条 举办人应当按照有关规定,办理工商、物价、卫生、税务、审计等手续。
第十六条 体育竞赛经批准并办理有关手续后,方可出售门票、接受赞助和收取报名费。
第十七条 体育竞赛的举办人应当向体育竞赛主管部门提供一定数额的业务经费,用于对竞赛有关人员的培训及业务开支。
第十八条 举办人申报登记进行体育竞赛,应当提供担保,如不能提供担保,应当向体育主管部门缴纳保证金,其保证金的标准由体育主管部门根据体育竞赛规模另行规定。
体育竞赛结束后,体育主管部门应当在举办人上报竞赛情况总结、竞赛成绩册和审计机构出具的竞赛经费收支审计报告后,在15日内退还保证金。
未经体育主管部门批准,擅自更改比赛时间、地点,造成参赛、参观者经济损失或者未经批准改变比赛内容、取消比赛的,以及因举办人组织不善,造成竞赛活动发生重大伤亡事故的,保证金不予退还。
不予退还的保证金用于损害补偿或者抵充罚款。
第十九条 经批准登记的体育竞赛,如需要改变名称、内容、时间、地点或者撤销竞赛活动的,举办人应当到原竞赛登记部门办理变更或者撤销登记手续,并且向社会发布公告。
举办人应当在一周内依法清理债权债务,并到原竞赛登记部门办理有关手续。
第二十条 举办人应当对接受赞助或者对获取广告收入以及销售等商业推广行为,同当事人签订合同。
体育竞赛的广告宣传应当向工商行政部门申报登记,取得临时性广告许可证后方可进行广告宣传。
举办人发布广告内容应当真实、健康,不得弄虚做假误导消费者。
第二十一条 体育竞赛应当遵守体育道德,确保公平竞赛,举办人不得在体育竞赛中弄虚作假、营私舞弊或者进行赌博活动。
省体育主管部门可视情况,派竞赛视导员参与监督指导。
第二十二条 体育竞赛冠名,应当与竞赛内容和规模相符。未经相应体育主管部门批准,不得擅自冠以“黑龙江省”、“黑龙江”、“中国”、“国际”或者其他同义字样。
冠以市(行署)、县名称的体育竞赛活动,应当报其体育主管部门批准。
第二十三条 举办体育竞赛过程中所进行的抽奖活动,举办人应当办理公证手续。
举办体育竞赛的收入,举办人应当依法纳税。
第二十四条 举办募捐性体育竞赛,其竞赛经费收支预算应当经有关主管部门核准,报同级体育主管部门审批。其收入除支付必要的成本开支外,应当全部交付受捐者。
第二十五条 举办人应当在体育竞赛活动结束之日起2周内,向体育主管部门提报竞赛情况总结、成绩册和竞赛经费收支审计报告。
第二十六条 举办体育竞赛活动应当遵纪守法,接受体育主管部门的检查和监督。
体育主管部门的行政执法人员在执行公务时,应当出示行政执法证件。
第二十七条 体育主管部门对在体育竞赛活动中做出突出贡献的举办人,可以给予表彰奖励。
第二十八条 违反本规定,由县级以上体育主管部门给予警告、责令改正,并按照下列规定给予处罚:
(一)未办理申报登记手续,擅自举办体育竞赛活动的,予以取缔,处以2万元以上5万元以下罚款。
(二)以举办体育竞赛为名,搞非法牟利,私吞财物的,处以1万元以上5万元以下罚款,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(三)未按规定办理变更登记或者注销登记,体育竞赛的名称、内容、举办主体或者取消体育竞赛的,处以2000元以上1万元以下罚款;情节严重的处以5000元以上2万元以下罚款。
(四)擅自更改已向社会公布的体育竞赛时间、地点及擅自变更体育竞赛主体或者擅自取消体育竞赛的,处以1000元以上5000元以下罚款,情节严重的,处以2万元以上5万元以下罚款。
(五)未经体育主管部门批准,擅自冠以“国际”、“中国”、“黑龙江省”、“黑龙江”或者市、县行政区域名称举办的竞赛或者参赛的,处以1000元以上1万元以下罚款。
(六)向未经体育主管部门批准举办体育竞赛的单位和个人租借或者出租竞赛场所的,处以500元以上2000元以下罚款;情节严重的,处以2000元以上1万元以下罚款。
(七)对未按规定向体育主管部门提交竞赛情况总结、成绩册和竞赛经费收支审计报告的,处以500元以上2000元以下罚款;情节严重的,处以5000元以上2万元以下罚款。
(八)将募捐性体育竞赛的收入挪作他用的,处以2万元以上5万元以下罚款。情节严重构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
(九)未经省或者市、县级体育主管部门批准或者选派,擅自担任体育竞赛裁判员的,由体育主管部门依照有关规定给予处分。
第二十九条 举办人由于安全措施不力、玩忽职守,造成赛场严重事故的,依法追究其法律责任。
举办人委托体育机构举办体育竞赛的,举办人和受委托体育机构应当按照委托关系依法承担民事责任。
两个或两个以上举办人共同举办的体育竞赛活动,由举办人共同承担责任。
第三十条 体育主管部门的行政执法人员滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、玩忽职守的,由其所在单位或者其上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的,由司法机关追究其刑事责任。
第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。对在法定期限内不申请行政复议,又不提起行政诉讼,也不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。
第三十二条 本规定由黑龙江省体育主管部门负责应用解释。
第三十三条 本规定自2000年4月1日起施行。



2000年3月18日