铁道部


铁路清产核资企业、单位土地估价实施办法
1995年6月16日，铁道部

第一条 铁路国有企业和实行企业管理的事业单位（简称“企业、单位”）的土地估价工作，由铁道部清产核资办公室和土地管理办公室共同组织实施。
第二条 各企业、单位要建立土地估价工作机构，按系统分别组织进行、各铁路局［包括广铁（集团）公司，以下同］按铁路用地管理办法和运营宗地管理范围组织所属企业、单位进行土地估价工作；铁路工程、建筑、工业、物资、通号总公司及其他系统所属企业、单位的土地估价工作，由各用地单位直接进行估价。
第三条 对铁路企业、单位进行土地估价，原则上由参加清产核资的企业、单位自行依据所在地土地管理部门制定并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有土地基准地价和宗地标定地价修正系统的城镇所在地的企业、单位、可以采用宗地地价直接评估法进行。
第四条 铁路土地估价结果按系统分别逐级汇总上报，由各级清产核资主管部门向部清产核资办公室报送土地估价报告、土地估价结果申报表，办理审批确认手续。
第五条 铁路土地估价工作的范围是：凡1992－1994年已进行清产核资的企业、单位，经过全面土地清查，权属、界限、面积等基本情况清楚和已取得国有土地使用权或领取了土地使用证的城镇所在地的土地，应进行估价。
第六条 对于截止到1995年6月30日前尚未领到土地证的土地或因客观原因暂未办理土地登记的，可按企业、单位的申报数经当地土地管理部门出具临时证明进行土地估价；对于因特殊情况土地管理部门不能出具临时证明的，企业、单位可按土地清查数进行估价，待今后再作调整。
第七条 按照国家土地估价土地利用类型的划分标准和报表填报规定，铁路用地中属于估价范围的土地按照用途划分为：商业用地、工业（含仓储）用地和其他用地。
一、商业用地。指除交通运输业、住宅之外，其他属于第三产业的企业、单位用地。包括：商业、金融企业，对外营业食堂、汽车停车场、加油站、写字楼、商品储运、旅行社、修理服务、游乐园、俱乐部、康乐设施、非职工公寓等，这类企业，单位的仓储用地也划属商业用地，以及铁路多经、集经企业、单位占用的经营性土地等。
二、工业（含仓储）用地。工业用地是指生产有形产品和企业用地，以及铁路运输用地中站场界线外的运营所属的工业和副业用地。包括：工业生产、装卸作业、车辆修理等生产、办公及其他各项设施占用的土地等。仓储用地包括物资储备、物资储运用地，仓库用地、油库用地，易燃、易爆、有毒和危险品仓库，以及中转供应、材料堆放场用地。
三、其他用地。上述商业用地、工业（含仓储）用地，以及住宅用地所不包含的土地。包括：铁路企业、单位的教育用地，公安、检察院、法院等占用的土地，医疗卫生用地，企业、单位托儿所、幼儿园，军供站、兵站用地，以及上述商业、工业（含仓储）用地所不包含的其他用地。
第八条 铁路宗地使用有多个用途和多个使用主体的，在估价中首先应按照不同的用途进行划分、确定一宗地中属于估价和不进行估价土地的数量。宗地用途的划分、使用单位、占用的时间和地籍的测量由所在单位土地管理部门负责。
第九条 铁路土地估价工作，除执行财政部、国家土地管理局和国家国有资产管理局《清产核资中土地估价实施细则》的规定外，参照《铁路用地管理办法》，决定对铁路基础设施占用的土地暂不进行估价，并补充规定如下：
铁路基础设施占用的土地，主要是指直接为铁路运输生产服务的铁路用地。包括：铁路线路用地、站场用地、给水用地、砂石用地及林业用地等。
一、线路用地。包括运营线路用地和路产专用线用地。运营线路用地指运营通车线路两侧规定界线范围内的土地，包括：路基、桥涵、隧道、中间站、区段站、绿化、防护林等占用的土地，以及指接轨站场和线路界线外，属于铁路产权的专用线用地。
二、站场用地。指站场宗地界址内的用地。包括：车站、货场、编组场、站前广场等及与之毗连的站场用地。
三、给水用地。指铁路运营或站场用地界线以外的给水所、水塔、贮水槽、水源井、水道管线路等占用的土地。
四、砂石用地。指采石、采砂、取土场所占用的土地。
五、林业用地。指天然林、人工林山场、苗圃占用的土地。
六、农业用地。指全民所有制农场、果园、农副业生产基地占用的土地。
七、铁路临时用地。指根据铁路建设的需要，短期内（3年）使用的施工用地，材料、机械堆放场用地，简易道路和便线用地，取弃土场用地等。
第十条 鉴于铁路企业、单位已实行住房制度的改革，对住宅所占用的土地（含绿化园地、自营道路、巷道等）均不进行估价。
第十一条 铁路土地估价，主要采用“基准地价修正系数法”和“宗地地价直接评估法”。
一、基准地价修正系数法
基准地价修正系数法是按照土地基准地价和宗地标定修正系数进行估价的一种方法。即：
某一用地标定地价＝基准地价（元／平方米）×土地宗地面积（平方米）
×该宗地标定地价修正系统
城镇基准地价，是指某一土地级上的某一均质区域内某一类用途土地的平均价格。
二、宗地地价直接评估法
宗地地价直接评估法，是指按照国家土地管理颁布的《城镇土地估价规程》（试行）的要求，采用市场比较法，收益还原法和成本逼近法等直接评估土地宗地地价的方法。
第十二条 铁路土地估价原则上由企业、单位按国家统一规定的方法和土地管理部门制定的价格标准自行估价。如企业、单位采用“宗地地价直接评估法”，需委托中介机构进行评估的，必须先征得部国有资产管理部门同意后方可进行。
第十三条 各企业、单位要对土地估价工作人员和业务骨干组织进行政策、方法、技术培训，以掌握操作方法和工作程序。
第十四条 在进行土地估价前，要注意收集以下资料，进行必要的估价测算，做到心中有数。资料来源主要包括：
一、城镇土地基准价格、宗地标定地价修正系数、指导价格资料或参考价资料；
二、企业、单位的土地数量、宗地用途划分及利用情况；
三、土地使用权取得方式（含政府划拨使用权土地和以出让方式或转让方式取得的土地使用权）；
四、土地估价前的帐面价值及价值构成情况；
五、土地确权、申报和领取土地证等情况。
第十五条 铁路土地估价工作，由企业、单位土地估价工作机构组织进行。并按照国家和部清产核资办公室统一规定的时间完成。
第十六条 各企业、单位在完成土地估价工作后，要填报土地估价结果申报表和土地估价结果申报补充资料，写出土地估价工作报告，经单位主管部门审核签署意见，先请当地中央财政监察专员机构签署意见（运输企业除外），报所在地土地管理部门确认后上报主管部门，主管部门汇总后报送部清产核资办公室。
第十七条 各企业、单位在办理土地估价结果申报签认与确认过程中，因非正常原因在规定期限内不能及时办理的，可按部清核办转发的《全部部分省（区、市）清产核资土地估价专题座谈会会议纪要》（［1995］5号文件）有关规定办理。
第十八条 铁路土地估价后的帐务处理按财政部有关土地估价的财务处理规定执行。
第十九条 各企业、单位土地估价工作所需费用在管理费用中列支。
第二十条 本办法由部清产核资办公室和土地管理办公室共同解释。
第二十一条 本办法规定自发布之日起执行。


广东省珠海市人大常委会


珠海市土地管理条例


（2006年11月30日珠海市第六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过

2007年3月29日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）



第一章 总 则



第一条 为了加强土地管理，保护和合理利用土地资源，维护土地权益人的合法权益，促进经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 任何单位或者个人在本市行政区域内从事与本条例相关的活动，应当遵守本条例。

第三条 市人民政府（以下简称市政府）统一领导全市的土地管理工作，对全市土地实行统一规划、统一征收、统一开发、统一出让、统一管理，对土地利用实行科学、合理、高效、节约和可持续发展的原则。

市政府实行土地管理委员会审议制度，土地管理委员会的议事规则由市政府另行制定，并向市人民代表大会常务委员会备案。

第四条 市国土资源局是市政府的土地行政主管部门（以下简称市土地主管部门），负责土地管理工作，组织实施本条例。

规划、建设、水务、环保、城管、农业、公安等相关单位按照各自的职能，协同市土地主管部门实施本条例。

市政府房地产登记部门是本市的土地登记机关（以下简称市土地登记机关），负责土地登记、发证工作。

第五条 市政府应当加强土地管理信息化建设，提高土地管理现代化水平。

第六条 市土地主管部门和市土地登记机关应当建立健全地籍档案管理制度。

本市土地管理实行信息共享制度，土地登记资料可以公开查询，但涉及国家安全、国家秘密、商业秘密、个人隐私以及其他不宜公开的资料除外。

第七条 土地利用规划、基础测绘、地籍调查、土地档案管理、耕地和基本农田保护、土地开发整理、土地信息化管理、土地执法等国土资源基础管理工作的经费应当列入本市年度财政预算，统筹安排。

第八条 国有土地使用权人和城镇集体建设用地使用权人除按合同支付地价（租金）外，还应当按年度缴纳城镇土地使用费。

教育、文化、卫生、体育等公益性用地和城乡居民住宅用地免征城镇土地使用费。

城镇土地使用费征收办法和标准由市政府另行制定。

第九条 市政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为当年国民经济和社会发展执行情况的内容，向市人民代表大会或者其常务委员会报告。

市政府应当每年将土地储备资金的使用、管理情况向市人民代表大会常务委员会报告，市人民代表大会常务委员会可以提出意见、建议。

第十条 本市通过实施有偿使用土地制度，回收市政府前期投入的土地开发及配套的基础设施、征地补偿、围垦造地、储备整理的成本金，形成投入、回收、再投入、再回收的机制。

第十一条 市土地主管部门应当建立公众意见公开征集、反馈制度。鼓励市民对土地规划、管理提出建议和意见，对土地法律、法规的实施进行监督，对违法用地行为进行检举和控告，有重大贡献的，应当予以奖励。



第二章 耕地保护



第十二条 各级人民政府应当根据土地利用总体规划建立耕地保护制度，严格保护耕地，限制耕地转为非耕地,有计划地组织开发、复垦、整理符合质量要求的耕地。

市土地主管部门会同农业、发展与改革、统计等部门，根据土地等级评定标准，结合实际情况，对各类农用地分等定级，并建立档案。

第十三条 各级人民政府应当建立基本农田管理制度，加强基本农田建设，将农田水利设施的建设列入市、区、镇社会经济发展年度计划，对基本农田进行改造、改良和保护。

建立基本农田保护领导任期责任制、动态巡查责任制、过错责任追究制、目标考核等制度，将基本农田保护作为政府领导任期目标责任制的内容之一。

第十四条 本市实行占用耕地补偿制度。各类非农业建设经批准占用耕地的，应当补充数量、质量相当的耕地。

建设单位应当依法缴纳耕地开垦费。耕地开垦费列入财政专户管理，不得减免、侵占、挪用。

市土地主管部门负责统一开发、整理、补充新的耕地。

第十五条 区人民政府应当统一设立基本农田保护标志牌，每块独立的基本农田应当设立一个以上保护标志牌，标志牌上要注明编号、地名、面积、地类、等级、四至、保护责任人、举报电话等方面的内容。

市土地主管部门应当统一设立基本农田界桩。

任何单位或者个人不得破坏基本农田保护标志牌和基本农田界桩。

市土地主管部门应当建立基本农田保护标志牌和基本农田界桩档案，并抄送市农业行政主管部门。

第十六条 市、区、镇、村、组、户应当逐级签订基本农田保护责任书。土地承包经营责任人发生变更时，应当重新签订基本农田保护责任书。

市土地主管部门会同市农业行政主管部门对耕地进行动态监测，定期公布耕地状况，定期检查基本农田保护措施的执行情况。



第三章 土地征收、征用及补偿



第十七条 市土地主管部门征收集体所有的土地应当按以下程序进行：

（一）依法批准征收土地的，由市土地主管部门发布征地公告。

市土地主管部门可以在依法报批征收土地时，发布征地预公告。征地预公告与征地公告具有同等法律效力，征地预公告的有效期限为一年。

（二）征地公告发布后，被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书或者相关证明材料到公告指定的地点办理征地补偿登记。

不按规定办理征地补偿登记的，经市土地主管部门公示催告后，仍不在规定时间内登记的，市土地主管部门可以依法对地上青苗和附着物做好证据收集工作。

（三）市土地主管部门发布征地补偿安置方案公告，并告知当事人有要求听证的权利。

征地公告和征地补偿安置方案公告可以合并进行,公告期不得少于十五日。公告规定的登记期限自公告期限届满之日起不少于五个工作日。

（四）公告发布后，市土地主管部门应当与相应的农村集体经济组织签订土地征收、征收土地补偿费和安置补助费协议。

拒绝签订土地征收协议的，由市土地主管部门作出土地征收行政决定；拒绝签订征收土地补偿费和安置补助费协议的，市土地主管部门可以依据经批准的征地补偿安置方案作出征地补偿决定。

（五）青苗及地上附着物由市土地主管部门、被征地的单位和青苗及地上附着物所有权人确认后分类列表，在被征地所在村委会公示三日。

经公示无异议的，市土地主管部门与被征地单位、青苗和地上附着物的所有权人共同签订征地青苗及地上附着物补偿协议。

对补偿的主体、种类、数量有异议的，市土地主管部门应当进行核实，并将核实的结果书面告知异议人。异议不成立，当事人仍拒绝签订征地青苗及地上附着物补偿协议的，市土地主管部门可以依据经批准的征地补偿安置方案作出征地补偿决定。

因其他原因，当事人拒绝签订征地青苗及地上附着物补偿协议的，市土地主管部门可以依据经批准的征地补偿安置方案作出征地补偿决定。

第十八条 市政府应当设立征地补偿预存费专户，确保征收土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等征地补偿费能及时足额支付。未存足征地补偿预存费的，不得签订土地征收协议。

征地补偿预存费作为专项资金，用于相应土地的征地补偿，任何单位或者个人不得挪用。

第十九条 征地补偿公告发布后，不得再进行种植、养殖和新建建筑物、构筑物。新增的农作物、放养物、鱼塘、建筑物、构筑物不列入补偿范围。

有征地预公告的，征地补偿以征地预公告发布当时的土地利用状况计算。

被征地单位的安置人口数以征地公告发布前一日的在册人口数为准；发布了预公告的，以预公告发布前一日的在册人口数为准。

第二十条 征收土地实行综合补偿制度，补偿的项目包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费，有条件的地方可以安排农村留用地。土地补偿费、安置补助费由征收土地补偿费和安置补助费协议确定；青苗及地上附着物补偿费由征地青苗及地上附着物补偿协议确定。

第二十一条 市土地主管部门应当直接向被征地单位支付土地补偿费、安置补助费，应当直接向青苗和地上附着物所有权人支付征地青苗及地上附着物补偿费。

土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费和农村留用地标准，由市政府制定并公布。

第二十二条 土地补偿费、安置补助费由农村集体经济组织建立帐册，专户管理，农业行政主管部门应当会同镇人民政府对其使用情况进行监督。

土地补偿费、安置补助费用于筹集失地农民社会保险的部分，实行专款专用，专项用于为失地农民本人及所在农村集体经济组织购买社会保险。

土地征收后留给被征地单位的集体建设用地流转后的收益，归被征地单位所有，收益的百分之五十以上应当用于为农村集体经济组织成员购买社会保险。

农村集体经济组织使用土地补偿费和安置补助费的，应当接受村民的监督。

第二十三条 土地征收协议和有关补偿协议签订后，市土地主管部门应当及时支付有关补偿费，支付补偿费后，土地及土地上的青苗、附着物、建筑物归国家所有，市土地主管部门可以组织清理场地或者委托取得土地使用权的单位清理场地。

第二十四条 对征地补偿安置方案中的补偿标准有争议的，由被征土地所在地的区人民政府组织协调，经协调仍无法达成一致意见的，由批准征地的人民政府裁决。

被征土地的单位或者个人不履行已签订的征收土地补偿费和安置补助费协议、征地青苗及地上附着物补偿协议，或者不服征地补偿决定，拒绝接受补偿款的，市土地主管部门应当收集证据，向公证机关办理征地补偿费提存手续。被征土地的单位或者个人对提存征地补偿费不服的，可以自接到市土地主管部门送达的征地补偿费提存通知后向人民法院提起诉讼。

征地补偿费提存通知应当在作出之日起五日内送达当事人。

征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

第二十五条 统征土地在国家未使用前，经市土地主管部门批准，可以由农村集体经济组织耕种，由市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕作协议。未经市土地主管部门批准，土地承租人不得改变用途和地貌，不得挖沙、取土、挖塘养鱼或者进行其他非农业项目建设，不得种植生长期一年以上的经济作物。

前款所称统征土地，是指签订了土地征收协议并付清了土地补偿费和安置补助费，已经市土地主管部门确认，土地所有权已被征收为国家所有的存量建设用地。

第二十六条 未支付青苗及地上附着物补偿费的统征土地，国家建设需要使用时，市土地主管部门应当发布用地公告，并依据市政府规定的青苗及地上附着物补偿费标准进行补偿。用地公告发布后新增的农作物、放养物、鱼塘、建筑物、构筑物不列入补偿范围。

第二十七条 已经支付了青苗及地上附着物补偿费的统征土地，国家建设需要使用时，市土地主管部门应当在开发建设前六个月发出用地公告或者书面通知有关耕种单位或者个人，限期清理、搬迁。逾期不清理和搬迁的，市土地主管部门可以组织清理场地或者委托取得土地使用权的单位清理场地。

市土地主管部门已按前款规定提前六个月告知的，不进行青苗补偿。未提前六个月告知的，按本条例第二十五条租赁耕作协议所确定的地类及标准，或者经批准改变的地类及市政府征地补偿费标准进行青苗补偿。

第二十八条 为了公共利益的需要使用土地的，市政府可以决定征用单位或者个人依法经营、管理、使用的土地，用地单位和个人应当服从。

征用土地的原因消除后，应当将土地恢复原状，并交还原土地所有权人或者土地使用权人；造成损失的，应当作相应补偿。



第四章 土地利用



第一节 土地利用规划和计划

第二十九条 市政府负责依法组织编制、修改和报批全市的土地利用总体规划。

市土地主管部门依据市级土地利用总体规划组织编制土地利用各专项规划，报市政府审批。

第三十条 市级土地利用总体规划划定土地利用区和土地用途管制区。

镇级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确每一块土地的位置、用途，并予以公告。

第三十一条 市政府组织编制土地利用总体规划方案及修改方案，应当举行听证。

土地利用总体规划涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性问题的修改，必须报原批准机关批准。

第三十二条 土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。未经法定程序批准修改之前，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。不符合土地利用总体规划的建设项目不得审批建设用地。

第三十三条 土地利用管理应当坚持节约和集约用地。加强对闲置用地的管理，盘活存量建设用地，有计划地保护、开发、利用土地后备资源,提高土地利用率。

第三十四条 市土地主管部门应当加强土地利用计划管理，依法编制土地利用年度计划，对全市建设用地统一进行总量控制。

市土地主管部门应当根据国家和省下达的土地利用计划指标，制订本市土地利用年度计划，经市政府批准后颁布执行。

第三十五条 土地利用年度计划应当包括以下内容：

（一）农用地转用计划；

（二）耕地保有量计划；

（三）土地开发整理计划；

（四）经营性房地产开发计划。



第二节 建设项目用地预审与报批

第三十六条 本市实行建设项目用地预审制度。

建设项目用地预审按国家和省的有关规定执行。

第三十七条 建设项目用地预审申请通过审查后，建设单位应当持建设项目用地预审意见及相关文件，向市政府有关主管部门办理建设项目立项手续。立项手续办理完成后，应当向市规划行政主管部门办理用地规划许可手续。建设单位取得建设用地规划许可证后，向市土地主管部门办理用地申请。

第三十八条 建设单位向市土地主管部门办理用地申请的，应当提交以下材料：

（一）建设项目用地预审意见；

（二）建设项目的立项文件；

（三）建设用地规划许可证；

（四）法律、法规和规章规定需要提交的其他材料。

建设项目依法需要进行地质灾害危险性评估的，建设单位还应当提交地质灾害危险性评估报告。



第三节 用地批准文件和合同

第三十九条 市土地主管部门对符合条件的建设项目用地申请，应当与用地申请人签订国有土地使用权出让合同、国有土地使用权划拨合同或者国有土地使用权租赁合同，并核发建设用地批准书、国有土地使用权划拨决定书。

第四十条 用地单位取得建设用地批准书或者国有土地使用权划拨决定书后，在完善相关手续后，可以按规定开发、利用土地，但不得利用建设用地批准书或者国有土地使用权划拨决定书对土地使用权进行抵押、转让、出租等其他处分行为。

第四十一条 建设用地批准书不得涂改，否则无效。经批准允许用地单位更名或者建设用地批准书上记载的事项有误的，应办理换发手续。

建设用地批准书有效期为两年。逾期项目未竣工的，用地单位应提前三十日向市土地主管部门申请延期。未申请延期或者申请延期未被批准的，建设用地批准书自行失效。合同另有约定的，从其约定。

在建设用地批准书失效后，项目尚未动工开发建设，也未办理土地使用权登记的建设用地，由市土地主管部门报请市政府批准后，作出终止供地决定。

第四十二条 依据本条例第三十九条市土地主管部门与用地申请人签订的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权划拨合同及国有土地使用权租赁合同，应当约定以下主要内容：

（一）地块位置；

（二）土地用途；

（三）出让（划拨、承租）年限；

（四）地价（租金）及其支付方式、期限；

（五）土地利用条件，包括投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重等内容；

（六）项目动工开发期限、建设期限；

（七）可收回土地使用权的情形及收回土地使用权后对建筑物的补偿；

（八）土地使用权转让、出租、抵押的条件；

（九）合同终止的情形；

（十）享受地价优惠的土地使用权转让时应补交地价的情形；

（十一）违约责任。

国有土地使用权租赁合同，还应当约定租金的调整时间、幅度和方式，以及合同终止时地块上的建筑物、构筑物和附着物的处置方式等内容。

合同格式文本，由市政府公布。



第四节 用地管理

第四十三条 土地使用权应当依法取得，土地使用权人应当按照土地使用权证的规定和约定使用和保护土地。

第四十四条 农村留用地在开发建设前应当由原集体经济组织使用，不得丢荒。

因城市规划或者国家建设需要，市政府可以对农村留用地作出规划调整，也可以按市场价格协商收购。协商收购价不得低于收购当时市政府颁布的该区段相应用途的标定地价。

第四十五条 被征地农民以初次统征土地时核准的在册人口数为准。被征地农民可以按照市政府规定的用地标准、建筑面积标准在本村范围内申请宅基地。

被征地农民申请宅基地，应以户为单位，由户主持户口簿和其他家庭成员的委托书，向所在村委会提出书面申请，经村委会同意、镇人民政府审核后，到辖区所在地的市土地主管部门的派出机构或者分支机构提出用地申请。父母是被征地农民，与其同住并且同户的成年子女也是被征地农民的，领取结婚证后或者三十周岁以上未婚的，可以另行申请宅基地。

第四十六条 被征地农民的宅基地，应当在镇级土地利用规划和村镇建设规划的建设用地范围内安排。

被征地农民申请宅基地，由市土地主管部门审核后，报市政府批准。市土地主管部门在办理宅基地用地手续之前，应当将拟批准的宅基地使用事项在所在的村委会进行公示，公示时间不少于七日。逾期没有异议或者异议不成立的，市土地主管部门应当在市政府批准之日起五日内给予办理宅基地用地手续。

宅基地实行总量控制。每个村的宅基地总指标在该村的生活留用地和旧村场用地指标中安排。

第四十七条 鼓励农村集体经济组织节约使用宅基地。

村委会组织本村被征地农民集资建设城市社区式多层住宅的，市土地主管部门可以在规定的报建面积标准基础上，给予每人增加二十平方米建筑面积，并给予其享受被征地农民的报建价格标准。被征地农民已取得宅基地并享受了优惠报建指标的不再重复享受。

第四十八条 没有进行建设、未完成建设和未取得房地产权证的宅基地，一律不得转让、出租、抵押。

因房屋所有权发生转移而导致宅基地使用权一并转移的，不能再申请宅基地。

第四十九条 农村集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权出让或者抵押，出租应当按下列规定进行：

（一）经农村集体经济组织的村民大会三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；

（二）镇人民政府审核；

（三）签订书面合同。

集体建设用地出租的收益归该农村集体经济组织所有。

第五十条 我市辖区内的滩涂、岸线、沙滩由市政府统一管理、开发利用，任何单位和个人不得擅自围垦、租赁和转让。

已经被政府征用的滩涂和已形成的滩涂成围地，由市土地主管部门管理。

前款所称滩涂成围地，是指在滩涂上由堤围所围成的区域。

第五十一条 已经被政府征用的滩涂成围地在没有建设项目之前，市土地主管部门应当依法通过招投标等公开方式确定给有关当事人种养并与种养单位或者个人签订种养合同。未经市土地主管部门批准，种养单位和个人不得改变滩涂成围地的用途和地貌，不得挖沙、取土或者进行其他非农业项目建设，不得种植生长期一年以上的经济作物。

当国家建设需要使用滩涂成围地时，应当在开发建设前六个月发出用地公告或者书面通知种养单位或者个人，限期搬迁。

未提前六个月通知的，可参照本市建设征收土地青苗补偿的标准进行补偿，但使用人擅自改变土地用途和地貌的，只按原用途进行补偿。

未经市土地主管部门批准，自行对滩涂成围地进行整治的项目，不予补偿。

第五十二条 因建设工程施工、地质勘察或者公共服务配套设施等原因需要临时使用土地的，可以申请临时建设用地。经市政府批准可以临时使用土地的，由市土地主管部门与用地单位和个人签订临时用地合同。

临时用地使用期不超过两年，使用期满，临时建设用地批准书自然失效。如需继续使用的，应申请续期，每次续期不超过一年。

临时使用土地的，用地单位或者个人应按规定支付地价。在临时使用土地期间造成青苗及地上附着物损坏的，应进行相应补偿。

第五十三条 临时用地上只能修建临时建筑物，临时用地及地上建筑物不得转让、出租、抵押，不得用于经营性项目。

因城市建设需要，市土地主管部门可以提前收回临时用地，但应当按临时结构建筑物标准给予适当补偿。

临时用地使用期满后，对用地单位或者个人不作补偿，由用地单位或者个人自行拆除地上建筑物和构筑物。逾期不拆除的，市土地主管部门可以组织清理场地或者委托取得土地使用权的单位清理场地，费用由用地单位或者个人承担。

第五十四条 因土地利用总体规划或者城市规划的调整，经市政府批准，市土地主管部门可以用置换或者收回的方式调整已经批准给用地单位或者个人使用的土地，用地单位或者个人应当服从。

依照本条规定收回土地使用权的，应当根据用地单位或者个人投入开发和建设的情况给予相应补偿。

第五十五条 经规划行政主管部门同意改变建筑容积率等土地利用条件和土地用途的，报市政府批准后，应当与土地主管部门签订国有土地使用权变更协议，变更后的土地使用期限不超过新用途的最长期限，并扣除原已使用期限，按新用途调整地价。

第五十六条 市政府为了公共利益或者实施城市规划需要，可以提前收回租赁年限未满的国有承租土地使用权，由市土地主管部门实施。

提前收回国有承租土地使用权的，应当提前六个月，将租赁地块的位置、四至范围、收回理由、收回日期通知承租土地使用权人，并在租赁地块的范围内公告。

提前收回国有承租土地使用权的，应当给予承租土地使用权人适当补偿。

第五十七条 建设用地超过合同规定的动工开发期限满两年未动工开发的，市土地主管部门可以报请市政府批准后无偿收回土地使用权；建设用地开工后连续两年停止建设的，市土地主管部门可以报请市政府批准后收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为和动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

未签订合同或者合同中未约定动工开发期限的，动工开发期限为一年，自建设用地批准书或者国有土地使用权划拨决定书颁发之日起计算。

合同中对动工开发期限另有约定的，从其约定。

第五十八条 依据法律、法规的规定属于闲置土地的，市土地主管部门应当征收土地闲置费，土地闲置费的征收办法由市政府另行制定。

第五十九条 经核准报废的道路、铁路、机场、矿场、桥梁用地或者已经停止按批准的用途使用两年以上的道路、铁路、机场、矿场、桥梁、城市公共设施、已改为非军事用途的原军事设施用地等属于划拨用地的，经市政府批准后，由市土地主管部门收回土地使用权。



第五节 土地储备

第六十条 本市实行土地储备制度。土地储备工作由市土地主管部门负责管理，市土地储备机构负责实施。

第六十一条 土地储备范围包括：

（一）未出让（划拨）的国有建设用地；

（二）新增建设用地；

（三）政府依法收回的土地；

（四）政府依法行使优先购买权购买的土地；

（五）土地使用权人与土地储备机构协议交还或者置换的土地；

（六）国有农用土地；

（七）国家及省规定可以储备的其他土地。

列入土地储备的土地，由市土地储备机构登记、造册。

第六十二条 市土地储备机构对未纳入土地供应年度计划的储备土地可以根据城市规划进行开发、经营、管理。

第六十三条 土地储备的资金来源：

（一）银行贷款；

（二）计提土地供应总收入的百分之二；

（三）财政拨款；

（四）其他资金来源。

土地储备资金实行专项管理，用于土地储备和土地出让成本支出，不得用于经营性投资。任何单位或者个人不得挪用。

第六十四条 土地储备和土地出让成本由以下部分组成：

（一）取得储备土地的费用，包括以征收、收回、购买、交还、置换等方式进行土地储备时，发生的征地、拆迁和收地补偿、购买资金、评估、依法缴纳的税费等费用；

（二）储备土地整理、开发、管理的费用；

（三）储备土地出让中的策划、推广、交易等费用；

（四）土地储备运作所发生的其他费用。



第五章 土地市场



第一节政府调控

第六十五条 市政府根据国民经济和社会发展需要，制订年度土地供应计划，并予以公布。

市政府应当建立土地市场调控体系，根据土地市场的实际情况，增加或者减少土地供应量，平衡供需关系。

第六十六条 市土地主管部门应当建立健全土地市场动态监测分析制度，对地价变化进行动态监测，定期发布土地供应、地价和交易信息。

第六十七条 土地出让价格由土地出让金和土地开发成本金组成，在市政府颁布的基准地价或标定地价中体现。

市政府应当制定基准地价并向社会公布。基准地价原则上每两年修订一次。市政府可以根据市、区经济和社会发展以及城市规划的调整情况，适时做出修订。基准地价的制定应当组织专家论证和进行听证。

市政府可以在基准地价的基础上，制定标定地价并向社会公布。

第六十八条 土地使用权公开交易起始价和保留价应当以市政府颁布的基准地价为依据制定。土地使用权协议出让价格不得低于基准地价的百分之七十。

第六十九条 土地使用权转让实行成交价格申报制度。当土地成交价格低于基准地价或者市场公布的土地交易价格百分之五十时，市政府有优先收购权，由市土地主管部门负责实施。

土地交易价格中包括房屋价格的，应当扣除房屋价格和投资利润。房屋价格为房屋的重置价格，投资利润按房屋重置价格的百分之十五计算。

第七十条 经市政府批准的城市房屋拆迁改造用地，自拆迁公告发布之日起，公告范围内的用地单位或者个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变建筑物和土地功能，其房地产权转让、出租、抵押的，房地产权人应当告知拆迁公告的内容，不告知的，由其承担责任。



第二节 土地使用权出让和租赁

第七十一条 土地使用权出让有下列情形之一的，应当在市政府设立的土地交易机构公开进行：

（一）经营性用地土地使用权的出让；

（二）同一宗非经营性用地上有两个以上申请用地者的；

（三）成片开发的工业用地、仓储用地；

（四）物流项目用地。

第七十二条 本市土地使用权出让的年限，按照国家规定的最高年限执行。

土地出让年限，自市土地登记机关核准土地使用权登记之日起计算；土地使用权受让人在合同约定的付款期限届满后三十日内未申请核准登记的，土地出让年限自付款期限届满后三十日开始计算。

因政府迟延交付出让土地或者强制性调整规划的，应当签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。

第七十三条 除经营性房地产开发用地外，其他项目用地都可以通过国有土地租赁方式承租国有土地使用权。国有承租土地使用权的取得依照国有出让土地使用权取得的方式和程序办理。

第七十四条 国有承租土地使用权的租金以基准地价和标定地价为依据确定，由市政府向社会公布。

国有承租土地使用权的租赁年限可以约定，但不得超过国家规定的同类用途土地使用权出让的最高年限。



第三节 土地使用权转让、出租、抵押

第七十五条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

地上建筑物、其它附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

土地使用权分割转让的，应当先征得规划主管部门的同意。

第七十六条 地上有合法建筑物的划拨土地使用权转让的，应当经市政府批准，并按办理转让登记当时的基准地价补交地价款。

未按批准的用途进行建设的划拨土地使用权，禁止转让。

第七十七条 土地使用权人已按照合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，其土地使用权可以出租。

出租人和承租人应当签订书面合同。土地使用权出租的期限不得超过二十年，且不得超出土地使用权剩余使用年限。

第七十八条 为向金融机构贷款或者为担保履行其他债务的需要，土地使用权人可以将土地使用权设定抵押，但法律、法规禁止抵押的除外。

根据前款的规定，为履行其他债务需要设定的土地使用权抵押，因其债权债务合同和抵押合同被认定为无效而导致抵押登记无效，由此产生的法律责任由当事人承担。

第七十九条 转让、出租、抵押国有承租土地使用权的，应当同时具备下列条件：

（一）已办理国有承租土地使用权登记；

（二）已按照国有土地使用权租赁合同约定完成建设；

（三）已按照国有土地使用权租赁合同约定支付租金。

根据前款转让国有承租土地使用权时，国有土地使用权租赁合同载明的权利、义务随之转移。

国有承租土地使用权的出租期不得超过二十年，且不得超过国有承租土地使用权的剩余年限。

第八十条 市属国有企业、集体企业和国有经济成份占主导地位的企业持有的未按规定进行建设的国有划拨土地使用权，在企业改制时，应当将该国有划拨土地使用权从改制企业中剥离，经市政府批准后，由市土地主管部门收回。

第八十一条 未完成项目建设的国有划拨土地使用权禁止出租；地上有合法建筑物的国有划拨土地使用权，经市政府批准后，可以出租。

随地上建筑物一起出租国有划拨土地使用权的，应当将出租收益中土地使用权收益部分上交政府，具体办法由市政府另行制定。

第八十二条 未完成项目建设的国有划拨土地使用权禁止抵押；地上有合法建筑物的划拨土地使用权，经市政府批准，可以抵押。

抵押合同应当约定抵押物被处置时补交地价等条款，抵押权人应当同时分别向市土地主管部门和市土地登记机关提交书面承诺书。



第四节 土地确权、登记、发证

第八十三条 土地确权由市土地主管部门负责。土地登记机关根据市土地主管部门确权的结果办理登记手续。

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