为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com

陕西省西安市人大常委会


西安市城市建设档案管理条例


西安市人民代表大会常务委员会《关于修改〈西安市城市建设档案管理条例〉的决定》，已由西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2006年5月24日通过，陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2006年8月4日批准。现予公布，自公布之日起施行。

（2000年10月27日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过2001年1月12日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准
根据2006年5月24日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过2006年8月4日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准的关于修改《西安市城市建设档案管理条例》的决定修正）

　　


第一章总则


　　第一条为加强城市建设档案管理，保护和利用城市建设档案，发挥城市建设档案在城市规划、建设和管理中的作用，为现代化建设服务，根据《中华人民共和国档案法》、国务院《建设工程质量管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条本条例适用于本市行政区域内城市建设档案的收集、报送、接收、整理、移交、保管、利用和管理活动。
　　第三条本条例所称城市建设档案，是指在城市规划、建设、管理活动中直接形成的具有保存价值的文字、图纸、图表、电子文档、声像和其他载体形式的材料。
　　第四条市、区、县人民政府应当加强对城市建设档案工作的领导，把城市建设档案事业纳入城市建设发展规划，保障城市建设档案事业与城市发展相适应。
　　第五条城市建设档案管理应当按照国家有关城市建设档案归属与流向的规定，坚持集中管理与分级管理相结合的原则，实行科学规范管理，保证城市建设档案的完整、准确、系统、安全和有效利用。
　　第六条西安市建设行政管理部门负责本市城市建设档案的管理工作。市城市建设档案馆，依照本条例的规定，具体负责本市城市建设档案的日常管理工作。
　　阎良区、临潼区、长安区及市属县建设行政管理部门负责本辖区城市建设档案的管理工作，其所属的城市建设档案馆具体管理本辖区的城市建设档案，并接受市城市建设档案馆的业务指导。
　　市、区、县档案行政管理部门对城市建设档案业务工作进行监督指导。
　


第二章城市建设档案范围


　　第七条城市建设档案范围分为城市勘测规划档案、城市建设工程档案、文物古迹保护档案和城市建设基础资料档案。
　　第八条城市勘测规划档案包括：
　　（一）编制城市规划所需的工程地质、水文地质普查及详细成果副本；
　　（二）编制城市规划所必要的控制测量、地形测量、摄影测量、工程测量成果副本；
　　（三）城市地形图和地下综合管线图，城市地下管网普查、补测成果档案；
　　（四）依法批准的城市总体规划及分区规划、详细规划和各专业规划文件材料；
　　（五）城市规划行政管理部门形成的有关城市建设管理、管线管理等文件材料。
　　第九条城市建设工程档案包括：
　　（一）市政基础建设工程档案，含城市道路、广场、停车场、桥梁、涵洞、隧道、排水、照明、污水处理工程档案及有关现状图；
　　（二）城市公用设施工程档案，含城市水源地、给水管网、城市燃气工程、公共交通场站设施、地铁工程、城市集中供热工程建设档案及有关现状图；
　　（三）电力、通讯、邮政设施工程档案，含电厂建设、供电设施系统、通讯管线、邮政设施等工程档案及有关现状图；
　　（四）城市交通基础设施工程档案，含铁路运输站台建设、集装箱运输及长途客运场站设施、国道和高速公路城市段、索道、缆车工程档案及有关现状图；
　　（五）工业与民用建筑工程档案，含工厂、住宅、商业、机关、学校、社会公益事业及其他公共建筑工程档案；
　　（六）城市园林建设、风景名胜工程档案，含城市绿地、公园、动物园、植物园、游乐园、专类园、风景名胜区、古树名木保护和城市标志性设施、雕塑工程档案；
　　（七）市容环境卫生设施工程档案，含垃圾填埋场、大型公厕及其他重要环境卫生设施工程档案；
　　（八）村镇建设工程档案，含建制镇、集镇的市政公用设施、公共建筑工程档案；
　　（九）城市防洪、抗震和人防工程档案。
　　军事建设工程档案按照《中华人民共和国军事设施保护法》的规定办理。军队的非军事项目建设工程档案，按照前款有关规定办理。
　　城市建设工程档案由建设工程的前期、施工和竣工文件及竣工图组成；改建、扩建及重要部位的维修工程档案由设施分布图、施工文件、竣工文件及竣工图组成。
　　第十条文物古迹保护档案包括历代重要遗址、古建筑、纪念性建筑、宗教建筑、名人故居的历史照片、图纸、历史记载材料和修缮记录及其他有保存价值的档案材料。
　　向城市建设档案馆捐赠个人所有的古建筑、名人故居保护档案的，应当给予奖励。
　　第十一条城市建设基础资料档案包括：
　　（一）城市历史沿革、历史文化遗迹、地名、各项建设和设施发展史等文件材料；
　　（二）城市规划、市政、公用、土地、房产、环境保护、文物、园林、环境卫生等专业管理部门以及各类开发区形成的具有长期保存价值的业务管理和业务技术文件材料；
　　（三）有关城市建设的规范性文件、计划、统计和设计、施工技术规程规范及标准图等城市建设资料。 　


第三章城市建设档案的报送和接收


　　第十二条形成城市建设档案的单位和个人，按照下列规定报送城市建设档案：
　　（一）新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区辖区内的，向市城市建设档案馆报送；
　　（二）阎良区、临潼区、长安区及市属县辖区内的，向所在区、县城市建设档案馆报送，其中市级以上重点建设工程的城市建设档案，向所在区、县城市建设档案馆和市城市建设档案馆报送；
　　（三）西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、曲江新区、灞生态区等开发区内的，向市城市建设档案馆报送。
　　第十三条阎良区、临潼区、长安区及市属县城市建设专业行政管理部门的城市建设基础资料档案，向所在区、县城市建设档案馆移交。
　　其他市辖区和市级城市建设专业行政管理部门的城市建设基础资料档案，向市城市建设档案馆移交。
　　城市建设基础资料应当在每年第三季度前将上一年形成的档案材料汇总整理后移交。
　　第十四条报送城市建设档案，应当遵守下列规定：
　　（一）符合接收标准的要求；
（二）档案材料应当完整、准确、系统；
　　（三）档案材料应当是原件，其中建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和其他工程前期的管理性文件可以是副本或复印件；
　　（四）建设工程竣工图应当与工程实体相符，并加盖竣工图章；
　　（五）档案材料的整理应当按照建设程序分别组卷，并按不同专业及工序排列，使用规格统一的档案装具，符合城市建设档案有关规范与标准。
　　第十五条建设单位应当从工程立项起，向勘察、设计、施工和监理单位提出编制报送建设工程档案的要求，做到建设工程档案材料的收集、编制与工程进度同步，保证建设工程档案材料的完整。
　　第十六条建设单位和个人办理建筑工程施工许可手续时，应当与城市建设档案馆签订建设工程档案报送责任书。责任书应当明确建设单位和个人报送建设工程档案材料的要求、期限和其他事项。
　　建设单位办理地下管线工程施工许可手续时，城市建设档案馆应当将工程竣工后需移交的工程档案内容和要求告知建设单位。
　　第十七条建设单位在地下管线工程竣工验收备案前，应当向城市建设档案馆报送下列档案资料：
　　（一）地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图；
　　（二）地下管线竣工测量成果；
　　（三）其他应当归档的电子文件、工程照片、录像等文件资料。
　　城市供水、排水、燃气、热力、电力、电讯等地下管线专业管理单位应当及时向市城市建设档案馆报送地下专业管线图。
　　第十八条建设工程竣工验收时，建设单位应当通知城市建设档案馆派人检查验收建设工程档案材料，涉及市以上重点建设项目的，应当通知市档案行政管理部门参加。重点建设工程竣工前城市建设档案馆应当对建设工程档案材料进行预验收。
　　建设单位向建设行政管理部门申请办理建设工程竣工备案登记时，应当同时向城市建设档案馆报送建设工程档案材料。
　　第十九条建设单位对建设工程进行改建、扩建和重要部位的维修，应当组织勘察、设计、施工、监理单位按照实际情况补充和完善原工程档案；结构和平面布局改变的，应当重新编制工程档案，并在工程竣工验收时向城市建设档案馆报送档案材料。
　　第二十条市城市建设档案馆应当定期向市档案馆报送档案管理目录。
　　阎良区、临潼区、长安区及市属县城市建设档案馆应当定期向市城市建设档案馆和区、县档案馆报送档案管理目录。
　　第二十一条停建、缓建工程的档案材料暂由建设单位保管。
　　建设单位被撤销的，其建设工程档案材料，暂由建设单位的上级主管部门或者工程承接单位保管。
　　第二十二条城市建设档案馆应当依照本条例规定范围及内容，接收城市建设档案。
　　市城市建设档案馆应当制定城市建设档案的接收标准、规则，保证城市建设档案科学规范管理。
　　城市建设档案管理工作人员应当具备城市建设档案专业知识，并取得岗位资格证书。第四章城市建设档案的保护和利用
　　第二十三条城市建设档案馆应当建立健全城市建设档案的收集、报送、移交、接收、保管、利用等管理制度，及时抢救损坏和变质的城市建设档案，确保城市建设档案的完好。需要永久保存的城市建设档案，应当采用电子文档及其他现代技术手段备份保存和保护。
　　　


第四章法律责任


第二十四条建设单位在申请领取建设工程规划许可证前，应当到城市建设档案馆查询施工地段的地下管线工程档案，取得该施工地段地下管线现状资料，施工单位在地下管线工程施工前应当取得施工地段地下管线现状资料，防止因设计施工损坏、损毁原有的地下管线工程设施和发生其他事故。
　　第二十五条城市建设档案馆应当配置适宜安全保存档案的专门库房，配备防火、防光、防尘、防潮、防磁、防有害生物和防污染等的必要设施，安装报警设备，并与公安消防报警系统联网，保证城市建设档案的安全。
　　第二十六条城市建设档案馆对馆藏的重要珍贵档案应当用复制品代替原件提供利用。
　　载有城市建设档案馆及其法定代表人印章或者签名的档案复制品，具有与档案原件同等效力。
　　第二十七条城市建设档案馆应当开发城市建设档案信息资源，依照法律、法规的有关规定，向社会提供利用城市建设档案，为城市建设提供服务。
　　第二十八条公民、法人和其他组织利用档案馆已开放的城市建设档案，应当持有合法证件。国外组织和个人利用已开放的城市建设档案，应当按规定报经有关部门批准。
　　第二十九条公民、法人和其他组织利用城市建设档案，应当遵守有关规定，不得损毁、丢失、剪裁、勾画、抽取、涂改、伪造城市建设档案。
　　第三十条公民、法人和其他组织利用城市建设档案，应当按规定交纳费用，其费用标准由物价、财政部门核定。
　　利用本单位或者本人形成、报送、捐赠、寄存的城市建设档案，城市建设档案馆应当无偿提供。
　　第三十一条城市建设档案管理工作人员，应当遵守国家有关保密的法律、法规和档案管理制度，不得泄露城市建设档案中涉及的国家秘密。
　

第五章法律责任


第三十二条违反本条例规定，损毁、丢失、剪裁、勾画、抽取、涂改、伪造，擅自提供、抄录、复制、公布、销毁，擅自交换、转让、出卖城市建设档案的，由建设行政管理部门责令限期改正或者补救；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　在利用城市建设档案中，损毁、丢失、剪裁、勾画、抽取、涂改、伪造档案的，由建设行政管理部门给予警告，并可以对单位处3000元以上1万元以下的罚款，对个人处500元以上3000元以下的罚款；造成损失的，依法予以赔偿。
　　第三十三条违反本条例规定，未按规定报送城市建设档案的，由建设行政管理部门责令限期改正，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第三十四条建设单位违反本条例规定，未报送地下管线工程档案的，由建设行政管理部门责令限期改正，处1万元以上10万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他责任人员，处单位罚款数额5％以上10％以下的罚款；因建设单位未报送地下管线工程档案，造成施工单位在施工中损坏地下管线的，建设单位依法承担相应的责任。
　　第三十五条地下管线专业管理单位违反本条例规定，未报送地下管线工程档案的，由建设行政管理部门责令限期改正，处1万元以下的罚款；因地下管线专业管理单位未报送地下管线工程档案，造成施工单位在施工中损坏地下管线的，地下管线专业管理单位依法承担相应的责任。
　　第三十六条违反本条例规定，城市建设档案馆未配置专门库房和必要设备，未安装报警设备并与公安消防报警系统联网，由市或者区县建设行政管理部门责令限期改正；造成城市建设档案破损、退色、霉变或者散失的，由市或者区县建设行政管理部门责令限期补救，对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分。
　　第三十七条对单位处5万元以上罚款的，对个人处2000元以上罚款的，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
　　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
　　第三十八条城市建设档案馆因保管不善，致使城市建设档案损毁、丢失，或者因汇总建设项目、管线信息资料错误，致使在施工中造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分。
　　第三十九条城市建设档案管理工作人员，在城市建设档案管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


第六章附则


第四十条本条例自公布之日起施行。