杭州市物价局 杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知

杭价服〔2005〕307号


各区、县（市）物价局、建设局（房管局）：
　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，我们制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。本办法实施前，按原来的价格管理形式，已由各级政府价格主管部门核定（确认）物业服务收费标准的，执行期限按原文件规定。

杭州市物价局 杭州市房产管理局
二○○五年十二月九日

杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）


　　第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在杭州市区内（不含萧山、余杭）从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级价格主管部门和房产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门），均应遵守本办法。
　　第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条 杭州市各级价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
　　第七条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容：
　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
　　(三)公共绿地、花草树木的养护、管理；
　　(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
　　(五)物业装饰、装修中有关管理服务；
　　(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。
　　(七)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
　　第八条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定的外，实行市场调节价。
　　第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合杭州市的实际情况，制定《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（见附表1）及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》（见附表2）。
　　第十条 普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业（或开发建设单位）按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用六个月后，由物业管理企业向价格主管部门申报，价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报，未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。
　　第十一条 普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。菜单式服务参考收费标准公布前，业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
　　第十二条 物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，并在物业服务合同中约定。
　　普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅执行，并在物业服务合同中约定。
　　第十三条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
　　第十四条 普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；
　　（五）物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）经业主大会同意的其他费用。
　　第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。
　　第十六条 业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
　　第十八条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　第十九条 电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定，并在物业服务合同中约定。
　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
　　第二十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十二条 物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的，预收期限不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月起计收。
　　第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
　　物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。　
　　第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十五条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门有关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。
　　物业管理企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等（遗失补证费除外）。
　　新建交付使用物业，因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业管理企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。
　　第二十六条 物业管理企业应当按规定提供相应的服务，并按照政府价格主管部门的有关规定，在物业管理区域内的显著位置做好明码标价工作。当物业服务收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行标示，并标明新标准开始实行的日期。
　　第二十七条 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。
　　第二十八条 各县（市）、萧山区、余杭区可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则，并报杭州市物价局、杭州市房产管理局备案。
　　第二十九条 本办法自2006年1月1日起执行。杭州市物价局印发的《杭州市物业管理服务收费管理办法》（杭价服[2003]67号同时废止。





最高人民法院


最高人民法院通报本院贵州省工作组“关于平坝县人民法院处理平坝农场劳改犯人所谓‘加刑’案件情况的报告”

1956年9月24日，最高法院

现在把本院派出的贵州省工作组“关于平坝县人民法院处理平坝农场劳改犯人所谓“加刑”案件情况的报告”印发给你们，希各地人民法院重视这一问题。
报告中反映了对劳改犯人“加刑”时，在法律上不区别犯罪与不犯罪，对劳改单位的送案材料不进行或不认真进行调查对证，不按照人民法院组织法所规定的审判制度进行审判，甚至只凭劳改单位送案材料，即行草率“加刑”等违法情况，根据本院的了解，在其他人民法院有些也存在着类似的现象。人民法院是国家审判机关，它是要通过审判活动来保卫法制的，象平坝县人民法院对劳改犯人“加刑”的作法，却是漠视了人民民主法制，这种作法显然是错误的，而且给党和国家在政治上造成了一定的损害。有关的人民法院必须迅速予以检查纠正，并采取必要的措施，来防止今后继续发生这类情况。
上述所谓“加刑”，实际上是人民法院因犯人在执行中另犯新罪或发现以前漏判的重大罪行而进行的审判，这种审判称之为“加刑”是不妥当的，人民法院对于犯人在执行中另犯新罪案件的审判，同样必须按照审判程序进行，即：经由人民检察院起诉后，依照人民法院组织法所规定的公开审理、陪审、合议、辩护、回避等项审判制度进行，并且应该切实保障被告人的上诉权利。
对1955年肃清反革命分子斗争以来已决犯的“加刑”案件，各地人民法院可依照今年7月全国省、市自治区公安厅（局）长、检察长、法院院长联席会议的精神，与公安、检察机关协商后，结合这次复查案件工作进行一次认真的检查，发现判决“加刑”确有错误的，应采取严肃负责的态度加以处理，并将处理情况由各省、市、自治区高级人民法院汇总后报告本院。
各高级人民法院如认为需要时，可将本通报转发有关机关参考。

附：关于平坝县人民法院处理平坝农场劳改犯人“加刑”案件情况的报告
根据平坝县人民法院统计，从本年1月到6月22日，平坝农场提请“加刑”的劳改犯人共40人（40件案件），占全场劳改犯人总数的4．3％，在这40件案件中，尚未处理的1件，决定不“加刑”的8件，判决加刑的31件，被“加刑”的犯人共31人，占全场犯人总数的3．3％。
我们就平坝县人民法院关于劳改犯人“加刑”案件30件进行了检查，除其中有6件法院认为不能构成犯罪，退回农场，未予“加刑”外，其余24件经法院判决“加刑”的案件有以下几个特点：
（1）平坝农场提请“加刑”的案件，多数是在定期评比中采取了对犯人“算总帐”的办法提出的。法院在判决书的事实部分内，不论过去的、现在的、已处理的、未处理的、犯人自己检讨的、别人揭发的事实，也都一律罗列进去。每个判决书上犯人的犯罪事实少则4、5条，多则10余条；很难看出判刑的主要根据是什么。这些事实除少数外，都不能构成犯罪。
（2）连续“加刑”的犯人在“加刑”案件中所占比例很大。24件判决“加刑”的案件中，“加刑”2次的8件、“加刑”3次的1件，“加刑”4次的1件，共10件。占全部“加刑”案件的41％。其中石邦富（军人，因贪污被判刑）原判一年半徒刑，其后“加刑”4次，成了无期徒刑（前三次不是平坝县法院加的）。他被“加刑”的原因就是因“加刑”后思想抵触，对立情绪严重，因而逃跑，辱骂干部、抗拒劳改，说怪语，破坏工具，侮蔑政府，不服管理等。越“加刑”，对立情绪就越厉害。
（3）犯人被“加刑”后，上诉的很少。24个“加刑”案件的犯人中表示上诉的只有一人，没上诉的有23人。没上诉的主要原因，是犯人明知量刑过重，或事实不符，但因怕提出上诉被认为不老实，就不敢提。另外是因为不懂法律或法院对上诉权利交代得不够清楚。如法院干部告知说：“你看判决有和事实不符的地方，可以上诉。”犯人认为事实没有大的出入（他们不知道这些事实是否算作犯罪），所以虽对量刑有意见也就不再上诉了。
对判决“加刑”的24件，经我们两次逐件讨论研究，认为真正应该“加刑”的只有5件，占“加刑”案件总数21％；不应该“加刑”的有15件，占62％；事实不清无法认定的4件，占17％。
在应该“加刑”的5件中，有的是进行脱逃或组织脱逃；有的是劳改中连续偷窃多次，数额又较大；有的是公开抗拒劳动，不服管教而情节又比较严重或确属故意破坏生产的。如政治土匪案犯张昌凡在劳动中乘机脱逃，被追回后，结合他平日表现（讲怪话，违犯操作规程等）“加刑”二年。
不应该“加刑”的15件，从情节上看，大都是生产完不成计划，干活质量差，劳动不积极，说过些落后的、反动的话，数量极小的小偷小摸等。其中一部分只能根据劳改条例第六十九条的规定给以行政处分，另一部分连受行政处分也不够条件，只是批评教育问题，但也都“加刑”了。如烟毒案犯孙定荣挖花生时丢了花生75颗，水田加工只完成计划75％，偷移椿号，谎报生产成绩，中耕旱稻时拔掉了旱稻20多窝，捉虫未捉净，运稻草时把稻草撒在路上，因而被“加刑”半年。又如烟毒案犯李光宇爱讲点怪话，劳动中有些偷懒，偷过12两多烤烟。吃猪肉时把一块有毛的肉皮丢在地上用脚踏住，别人问他时，他说：“踏的是猪毛”。（无法认定是故意）因而认定该犯“一贯不认罪服法，公开抗拒劳动改造，进行造谣煽动，侮辱人民领袖”，加判该犯徒刑二年。
事实不清，无法认定是否犯罪的4件，都是口供与判决有很大出入，又未从侧面查对材料，因而很难断定是否应该加刑。如土匪案犯袁伯凯，判决认定多次行窃，屡教不改，但据他本人说，所认定偷窃的物品，有的是自己捡来的破烂，有的是别人掉了被捡起的，有的并无其事。地霸案犯李应康，原判认定挖断了墙壁中的竹片，企图逃走，但证人的证言前后不符，有关事实也未查清，李犯又坚不承认，因而无法认定。
产生以上问题的原因，客观上由于农场部分干部本身有单纯惩罚观点，所反映的某些材料不够实事求是；全部“加刑”案件都未经过检察院起诉；法院干部少（只9人），无力对每个案件直接进行查对。主观上除法院领导上坚持原则不够，法院干部从肃反以来产生了某些盲目重判的情绪外，从平坝县法院处理劳改犯人“加刑”案件的情况来看，在事实认定上，适用法律时犯罪与不犯罪的界限上，贯彻审判程序上也还有以下几个重大的缺点：
（1）犯罪与不犯罪的界限不清，把一些显然不能构成犯罪的行为当成犯罪。
从判决所列举的事实上看，大致可分以下四类：甲、生产方面：未完成生产计划，过失损坏生产工具，不听从指挥，干活质量差，谎报点成绩，而这些消极的或积极的行为又都是很轻微的；更轻微的如掉了几穗谷子，几个虫没捉，也都列了进去。乙、日常表现方面：因生活或其他问题不满，讲怪话、发牢骚、讽刺谩骂，说反动话，与干部顶嘴，吃饭扔掉了几颗谷子，说了句“吃不饱”（前一段粮食定量供应时吃不饱确是事实）等，但也都是比较轻微的行为。丙、轻微犯罪、违法行为：偷些吃的或零星的生活用品；消极怠工或偶而反抗不出工；没有造成伤害的打架等。
丁、已经构成犯罪的：这方面的为数不多。如逃跑或组织逃跑；有一定程度损失的故意破坏；公开带动抗拒劳动，屡教不改；行凶等。以上四类除最后一类可以判刑外，其余三类都不能构成犯罪，而是批评教育或行政处分的问题，但法院在处理这类案件时，却往往认为是犯罪而予以判刑。
（2）不区别故意与过失，把过失都认为是故意，因而把不少尚未构成犯罪的过失行为都认为是故意破坏。如因疏忽，生产了一些不合规格的产品，锄掉了几株庄稼，损坏了一些工具，统统被认为是“故意”破坏。这类例子是很多的。
（3）很多事实未经过查对，特别是忽略了从有利于被告人方面进行了解，以至有些案件认定事实缺乏足够的根据就草率判刑。如犯人肖章灿被认定用热水冷却蒸馏水，蓄意破坏，但据肖犯谈，因他一人兼管帐目、护理等工作，换水不勤，至冷水变成温水并未用热水冷却（还有些其他情节，从略）。法院对这个重要事实未查对清楚，就判了刑。
（4）没有认真执行人民法院组织法所规定的各项审判制度，在审判程序上存在着很多重大缺点。从抽查的30件案件中来看，除退回6件外，24件中只有1件在程序上基本合法。其余23件全部没经过辩护；没公开审判；有19件无合议庭记录；9件无陪审员署名；19件判决书署名不合法（包括署名人并未讯问、一人自问自记、院长未审即署名等）。突出的是其中17件都是农场管教股干部自讯、自记、自己拟判，法院只出了个名。另外，查阅的30件案件，均未经检察院起诉。法院审判人员去农场调查案件时，也未说明自己的身份。因此据个别犯人谈，是否法院问过他们，还闹不清。当然，全部实现正规的审判程序是有不少困难的，如法院很难找到辩护人，提讯犯人因离农场远，有一定困难，都是实际存在的问题。但实行陪审、合议、公开审判等制度，还是可以作到的，而法院对这些也并未认真贯彻实行。
由于盲目“加刑”的结果，在劳改犯人中已经造成很坏的影响：被“加刑”的犯人思想不通；部分犯人对立情绪极为严重，如恶霸案犯韩杜氏曾三次被判“加刑”，越“加刑”，抵触情绪越严重。在第二次“加刑”后，竟公开诽谤政府的某些政策，破坏庄稼，大吵大闹。第三次“加刑”后。她说：“我是个挂了黑牌的犯人，再争取也得不到干部的信任。”不少未被“加刑”的犯人产生恐惧心理，暗地表示不满。如有的犯人说：“‘加刑’如喝冷水，减刑如上青天。”有技术的犯人不敢说自己有技术，怕作技术工作出了事故被认定为“蓄意破坏”。总之，草率“加刑”的问题如不迅速解决，我们在政治上将会受到不少的损害。因此，我们建议：
（一）结合第三届全国司法工作会议所布置的复查案件及最近中央决定清理监狱、看守所、劳改队的工作，对去年肃反以来的劳改犯人的“加刑”案件及留场人员的判刑案件，进行一次普遍的检查。
（二）今后劳改犯人另犯新罪的案件应该经过检察院起诉。
（三）劳改犯人如犯新罪，法院决定交付审判时，应该依照人民法院组织法及最高人民法院关于刑事案件审判程序总结的规定进行审判。
（对平坝农场的“加刑”案件，第一次是根据案情摘要在平坝农场研究的，除工作组同志外，部分案件还有省劳改局李科长参加；第二次在省院研究时，有携卷来省的平坝县院袁副院长、省院蒋副院长、刑庭石庭长及研究室同志共同参加。初稿写出后，曾征求省公安厅、劳改局、司法厅、省院叶院长、蒋副院长的意见。又作了修改，回到本院后，又作最后修改。并此说明）
最高人民法院工作组