广东省汕头市人民政府


印发《汕头市地价管理规定》的通知　

汕府〔2011〕164号


各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《汕头市地价管理规定》业经2011年12月26日汕头市人民政府第十二届93次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



　　　　　
汕头市人民政府
二○一一年十二月二十六日





汕头市地价管理规定



　　第一条　为加强地价管理，维护土地市场正常秩序，规范地产交易行为，保障土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本市金平区、龙湖区、濠江区的地价管理，适用本规定。
　　第三条　本规定所称的地价是指土地使用权价格，主要包括基准地价和宗地地价。
　　基准地价由市土地行政主管部门会同市物价行政主管部门制定，经市人民政府批准后公布施行，并可以根据社会经济发展与土地市场供求状况适时调整。制定和调整基准地价应当按规定报省土地、物价行政主管部门备案。
　　宗地地价由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定，或者根据基准地价及修正体系计算后确定。
　　第四条　市土地行政主管部门负责本规定的具体实施工作。
　　区人民政府和有关园区管理机构以及物价、财政、监察、城乡规划、住房与城乡建设、发展改革、经济与信息化、国有资产管理、房产管理、税务等部门，按各自职责做好地价管理相关工作。
　　第五条　以划拨方式提供土地使用权的土地，根据土地征收（用）和平整情况，按以下规定收取用地成本费用：
　　（一）成片征收（用）的土地，按土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）和平整费用收取；
　　（二）单独征收（用）的土地，按土地征收（用）实际成本（含应当收取的相关税费）和平整费用收取。
　　第六条　以划拨方式取得使用权的土地，因企业改革、土地使用权转让或者改变土地用途等原因，不再符合划拨用地目录的，应当实行有偿使用。
　　国家和省、市对国有（集体）企业改革涉及处置划拨土地使用权有规定的，按其规定执行。
　　第七条　以划拨方式取得使用权的土地（宗地形式），经批准办理出让手续且不改变土地用途的，土地使用权人应当按以下规定补交地价款：
　　（一）土地使用权人属于机关事业单位及个人的，按剩余土地使用年限宗地地价的40%补交；
　　（二）土地使用权人属于企业和其他组织的，按剩余土地使用年限宗地地价的50%补交。
　　第八条　依法取得且土地使用权为划拨性质的房产，依法转让、出租时已不属于划拨用地目录范围的，土地使用权改为出让性质，除属于旧城改造项目房产以及1949年10月24日前已确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产外，应当按以下规定补交地价款：
　　（一）属补贴出售、集资统建等房产以及1949年10月24日后确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产的，按批准土地用途基准地价的1%补交；
　　（二）属商品房产的，按批准土地用途基准地价的2%补交；
　　（三）属其他类型房产的，按批准土地用途基准地价的5%补交。
　　第九条　以划拨方式取得使用权的土地，经批准办理出让手续的，土地使用权的出让起始日期和使用年限按以下规定确定：
　　（一）已核发土地使用权证书并登记划拨起始日期和使用年限的，按登记的划拨起始日期和使用年限确定；
　　（二）1992年1月11日前批准划拨但未核发土地使用权证书，或者已核发土地使用权证书但未登记划拨起始日期和使用年限的，按划拨批准文件或者划拨决定书规定的划拨起始日期和使用年限确定；未规定的，出让起始日期自1992年1月11日起算，使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定；
　　（三）1992年1月11日后（含1992年1月11日）批准划拨但未核发土地使用权证书，或者已核发土地使用权证书但未登记划拨起始日期和使用年限的，按划拨批准文件或者划拨决定书规定的划拨起始日期和使用年限确定；未规定的，出让起始日期按划拨批准文件或者划拨决定书的批准日期起算，使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定。
　　第十条　采取招标、拍卖、挂牌或者网上竞价方式出让使用权的土地，以实际成交价格作为土地出让价格。
　　第十一条　采取协议方式出让使用权的土地，根据宗地地价及相关产业政策等因素综合确定土地出让价格。
　　第十二条　出让土地使用权收取的地价款，不得低于省规定的协议出让最低价标准。
　　出让工业用地使用权收取的地价款，应当符合国家、省关于出让工业用地使用权最低价标准的要求。
　　第十三条　以出让方式（含划拨改出让、出让后转让，下同）取得使用权的土地经批准增加容积率或者可计容建筑面积的，应当补交地价款，土地使用年限的起始日期不变。补交地价款的标准为：补交地价款＝增容后的平均楼面地价×增容后的可计容建筑面积－增容前的平均楼面地价×增容前的可计容建筑面积。
　　出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的，从其规定。
　　第十四条　以出让方式取得使用权的土地，其出让合同或者用地出让批准文件没有规定容积率或者规定不明确，经批准容积率超过2.0的，超过2.0的部分按本规定第十三条的规定补交地价款。
　　第十五条　工业用地出让期限内，在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的，经核准不增收地价款。
　　第十六条　以划拨方式取得使用权的非经营性用地经批准改为经营性用地的，由市土地行政主管部门依法收回土地使用权，纳入土地储备。
　　以出让方式取得使用权的非经营性用地经批准改为经营性用地的，由市土地储备机构依法收购土地使用权。
　　第十七条　以出让方式取得使用权的土地（含房产分摊土地），经批准改变土地用途，且不属于依法应当收回（购）土地使用权或者市人民政府决定不收回（购）土地使用权的，应当补交地价款，新用途土地的使用年限按法定最高年限确定，土地使用年限的起始日期不变。补交地价款的标准为：补交地价款＝新土地用途剩余使用年限宗地地价－原土地用途剩余使用年限宗地地价。
　　出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的，从其规定。
　　第十八条　以出让方式取得使用权的土地（含房产分摊土地），经批准临时改变土地用途的，应当补交地价款，补交地价款的标准为：补交地价款＝（新土地用途宗地地价－原土地用途宗地地价）×临时改变土地用途年限×5%。
　　第十九条　2006年11月1日前依法取得使用权的综合用地，根据批准的使用性质或者房地产使用功能细化具体用途，并根据具体用途确定土地出让年限；未改变容积率的，地价款按“不退不补”的原则处理。
　　第二十条　经批准的农村集体建设用地，以及征收农村集体土地后安排给农村集体经济组织的留用地，按同类国有建设用地基准地价的5%计收地价款，但用于建设村民住宅或者村（居）民委员会建设公共福利设施的，免交地价款。
　　前款规定的农村集体建设用地和留用地经批准改变土地用途的，应当补交地价款，补交地价款的标准为：补交地价款＝新土地用途基准地价×5%－原已支付的地价。
　　第二十一条　农村集体建设用地经批准征收为国有建设用地并返拨给被征地农村集体经济组织使用的，依法转让、出租时，应当按同类用途基准地价的15%计收地价款。
　　第二十二条　以出让方式取得使用权的土地，经市人民政府批准延长使用年限的，应当补交地价款，延长后的实际可使用年限不得超过相应土地用途的法定最高年限。
　　补交地价款的标准为：补交地价款＝法定最高年限宗地地价÷最高年限×延长年限×80%。
　　第二十三条　经批准临时使用国有土地的，每年按宗地地价的5%计收临时使用土地补偿费；属于划拨用地目录范围的项目用地，每年按土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）和平整费用总额的5%计收临时使用土地补偿费。
　　第二十四条　无法提供权属依据但可以按有关规定办理确权发证手续的土地，确权时确定为划拨性质的，按现行土地征收（用）平均成本（含应当收取的相关税费）的40%补交地价款；确权时确定为出让性质的，按现行同类土地宗地地价的40%补交地价款。
　　第二十五条　经批准的旧城区改造项目，因土地划拨改出让、增加容积率或者改变土地用途等情形应补交的地价款按60%收取。但改造项目属于“旧城镇、旧村庄、旧厂房”项目的，按省、市有关规定执行。
　　第二十六条　以优惠价格取得使用权的土地经批准再转让时，转让人应当按转让时土地使用权的宗地地价与已缴交地价款的差额补交地价款；但转让后继续作为工业用地并经有批准权的人民政府批准继续享受优惠的，免补交地价款。
　　出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的，从其规定。
　　第二十七条　同一宗用地涉及两种或者两种以上不同用途地价标准的，分别计价。
　　同一宗用地因土地划拨改出让、增加容积率、改变土地用途、延长使用年限等情况应当补交地价款的，分别计价。
　　第二十八条　根据本规定计算补交地价款和临时使用土地补偿费涉及确定宗地地价和平均楼面地价时，由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定，但有下列情形之一的，可以根据基准地价及修正体系计算后确定：
　　（一）根据本规定第七条、第二十二条、第二十四条计算补交地价款，宗地面积不足100平方米的；
　　（二）根据本规定第十三条计算补交地价款，宗地增加容积率不足0.5且增加的可计容建筑面积不足500平方米的；
　　（三）根据本规定第十七条、第十八条计算补交地价款，改变土地用途的宗地面积不足500平方米或者改变使用功能的房产分摊土地面积不足50平方米的；
　　（四）根据本规定第二十三条计算临时使用土地补偿费的。
　　第二十九条　经市人民政府同意，由区人民政府和有关园区管理机构负责征地和土地开发配套并全额负担费用的土地，或者组织出让的土地，区人民政府和有关园区管理机构出让土地收取地价款后，应当按该宗土地出让总价款的15%上缴市财政，纳入市级国土资金管理。市人民政府对上缴金额另有规定的，从其规定。
　　第三十条　根据本规定采取评估方式确定地价的，提供土地使用权过程中产生的评估费用由同级财政负担，提供土地使用权后产生的评估费用由土地使用权人负担。
　　财政行政主管部门应当将评估费用列入土地出让业务费的预算安排。
　　第三十一条　澄海区、潮阳区、潮南区和南澳县的地价管理，可参照本规定执行。
　　第三十二条　本规定自2011年12月26日起施行，有效期至2016年12月26日止。2006年9月21日市人民政府颁布的《汕头市地价管理规定》（汕府〔2006〕117号）、2006年9月29日市人民政府颁布的《关于进一步加强土地市场管理的通知》（汕府〔2006〕120号）以及2007年6月22日市人民政府颁布的《关于地价确定工作若干意见》（汕府〔2007〕81号）同时废止。





关于刑讯逼供原因的几点思考

华东政法学院刑事司法系 张翔
e-mail：zhangxzx@sohu.com


刑讯逼供，是指司法工作人员对犯罪嫌疑人、被告人使用肉刑或者变相肉刑，逼取口供的行为。 该行为严重的侵犯了犯罪嫌疑人、被告人的人身权利和民主权利，为此，我国刑法中规定了专门的罪名，刑事诉讼法也列有专条，然而，法律的明文规定并不一定等于生活中的事实，从传媒报道中，我们不时可以听到刑讯逼供事情的发生，有些甚至闹到死人的地步，这严重影响了司法机关的形象，破坏了社会的稳定。
刑讯逼供之所以产生，我以为和法律制度、认识观念有很大关系。
一、 法律制度方面。
（一）“如实回答”义务的不合理。
我国刑事诉讼法第九十三条规定犯罪嫌疑人对侦查人员的提问，应当如实回答。这句话明确规定了犯罪嫌疑人有“如实回答”的义务，同时也意味着他们如果不“如实回答”的话，就必须承担相应的责任。但是“如实回答”的前提是犯罪嫌疑人开口说话，如何才能使其开口本身就是一个问题；即使犯罪嫌疑人对侦查人员的问话予以回答，也面临着其回答是否“如实”的问题。如果侦查人员认为其没有回答或者其回答并不“如实”，没有尽到“如实回答”的义务，那么就意味着其必须承担不尽义务的责任，并受到相应的惩罚。
然而对此我却有几点疑问：“如实回答”的合法性我们姑且不论（在1966年12月16日，第21届联合国大会通过了《公民权利和政治权利公约》，其中第14条就规定“任何人不被强迫作不利于他自己的证言或强迫承认犯罪”，1998年10月5日，我国签署加入了该公约，然而我国刑事诉讼法现在却依然规定了“如实回答”的义务），就是按照权利义务相一致原则，犯罪嫌疑人如果尽到“如实回答”义务，那么他就应该获得相应的权利，但是犯罪嫌疑人有何权利法律并没有规定。此外，义务与惩罚也是相联系的，不履行义务，就必须进行惩罚，否则就是对其他履行义务个人的不公正，但是这种惩罚是什么？是不是就意味着可以进行刑讯逼供呢？我国目前并没有规定。而英美法系和大陆法系绝大多数国家由于确立了“沉默权”制度，被告有权保持沉默，口供与定案失去了必然联系，刑讯逼供也就大大减少了。
（二）侦查活动未受监督。
根据我国刑事诉讼法的规定，侦查机关除了有侦查取证的职责外，还有对犯罪嫌疑人采取强制措施的权力，这使得对犯罪嫌疑人的讯问客观上处于一种严密控制的不公开情形之下。这时候，不仅犯罪嫌疑人的亲属、律师无法与其见上一面，就是负有检察职能的检察机关也无法对此进行监督。所以，犯罪嫌疑人是否曾经遭到过刑讯逼供，外人根本无从而知。而遭到刑讯逼供的犯罪嫌疑人即使在法庭上以曾遭到刑讯当场翻供，他也很难提出证据加以证明。审判机关最终还是以证据不足为理由，认定犯罪嫌疑人在侦查机关曾做的供述是合法有效的（尽管事实上并不如此），从而做出不利于犯罪嫌疑人的判决。这客观上为刑讯逼供的发生提供了有利条件。我认为我国可以借鉴其他国家的相关制度，将关押犯罪嫌疑人与提审分为两个不同的部门，犯罪嫌疑人一旦从关押场所被提走，即开始全程录音、录像，在时间上不得有间断。该录音、录像资料一式两份，并交给犯罪嫌疑人一份留存。 或者确立律师介入制度，规定讯问犯罪嫌疑人时必须有律师在场，如律师不在场，则所取得的口供视为非法证据予以排除。
（三）证据制度的不完善。
因为口供具有取得容易、证明价值高等特点，故而其深得侦查人员的“喜爱”。但是这种对口供的偏爱，不但会鼓励和怂恿刑讯逼供行为的产生，更严重的是，它会使侦查人员产生工作惰性，办案时过分看重口供。
为此，我国刑事诉讼法第四十六条对口供做出了明确的规定：侦查人员不得轻信口供；只有被告人供述，没有其他证据的，不能认定被告人有罪和处以刑罚，希望能够减少办案时对口供的依赖，但这条规定其实并不完善。因为口供总是以书面形式存在的，而这书面的口供并不能如实反映犯罪嫌疑人是否遭到过刑讯逼供；相反，侦查人员却可以通过口供中具体的犯罪情节，获得其他的证据材料。这样，口供与其他证据相互印证，形成了一个完整的证据链，还是可以对犯罪嫌疑人定罪量刑的。
二、认识观念方面。
（一）封建残余思想的影响。
在漫长的历史中，中国一直走的是重人治轻人权的道路，刑讯逼供现象在相当长的时间里一直合法的存在着：北魏时，曾使用过使人不堪忍受的“重枷”来逼取口供；南梁时，对那些不招供的人要“断食三日”；就连包公也把刑讯作为看家手段，动不动就“大刑伺候”，声称“不用大刑，焉得实供”。解放后，尽管在法律上刑讯逼供被加以严禁，但是刑讯逼供的思想依旧存在并影响着人们的思维、生活。
这种错误的思想之所以会存在，很大程度上是由于我国一直存在着重实体轻程序的思想。实体、程序孰轻孰重尽管目前尚未有定论，但是最高人民法院副院长万鄂湘对程序公正价值的评价却很值得我们借鉴，“程序公正是司法追求的目标，程序是诉讼的游戏规则，只有依据程序进行的诉讼才是法律意义上的诉讼。” 并且，目前绝大部分英美法系和大陆法系国家，对刑讯逼供都持否定态度，在美国，法律不仅排除因刑讯逼供而获得的证据，就是因违法取证行为而间接获取的其他证据——“毒树之果”，也一概予以排除。
（二）司法工作人员法制观念淡薄。
可能有些人会认为刑讯逼供尽管有其不合理的一面，但是它有利于查明犯罪事实，挖清余罪，客观上提高了侦查活动的效率。这实际上也涉及到一个学术界争论不休的问题，即效率公正两者谁最重要。根据沈宗灵教授的观点，应该是效率优先，兼顾公平 。在我看来，这似乎有点片面。刑事诉讼不同于市场经济，它并不是以追求最大利益，有利于生产力发展为目标，相反，由于它与个人的生命权、人身权等基本权利密切相关，并且又具有不可逆性、不可补偿性等特点，这客观上要求刑事诉讼必须以公正为基础。并且，为了一部分人的权益，而牺牲另一部分人的权益（包括最根本的生命权益），国家是否有这个权力还有待商榷。所以，在这一点上，刑讯逼供的合理性也是站不住脚的。
很多人有着这样的想法，他们认为刑讯逼供之所以被否定，是因为它可能会使无辜的人受到不应该的惩罚；而对于那些确实实施了犯罪行为的人来说，他们不但触犯了刑法，而且还拒不交待，对于这种人进行刑讯逼供是完全合情的，也是合理的。但这种思想完全忽视了犯罪分子也具有合法权利。犯罪嫌疑人对于侦查人员的问话固然应该如实回答，但如果其拒不交待或者不“如实交待”，那么这只能作为其认罪态度不好，在审判量刑时给予考虑。如果此时对犯罪嫌疑人进行刑讯逼供的话，这不但有违人道主义精神，更严重是它将动摇法律赖以存在的规范性基础，使人们对国家的权威产生动摇。试想一下，如果代表国家权力的司法机关都不按法办事，那又如何让普通的民众遵守那些国家制定的法律规范呢？
幸好，目前有越来越多的有识之士看到这个问题的严重性，并且也做出很大的改进。目前，福建省人民检察院就进行了有效的创新。他们在犯罪嫌疑人接受调查时，发给两份《告犯罪嫌疑人书》，上面有法律规定的１２项权利和义务，并且还有检察官必须遵守的３条纪律，以及上级和同级检察机关的举报电话。在侦查讯问完毕后，犯罪嫌疑人都要在这份“告知书”上签字，一份留在笔录，一份留给犯罪嫌疑人自己，以便其随时可以维护自己的权利。
这项措施的实施，很大程度上防止了刑讯逼供行为的发生。如果公安部门也能够参照执行的话，那么刑讯逼供消失的那一天就不远了。