关于农村宅基地的若干思考

石长城


摘要：在现阶段，农村宅基地问题显得日益突出，现在三农问题提得很响，我们好从根本上解决农民为争宅基地而产生的矛盾,就需要我们改变体制，完善立法加以解决。同时我们要合理配置土地资源，促进合理利用土地，集约用地，同时改善农村居民生存生活环境，加快实行农村现代化。要在坚持“一户一宅，不超标准”的前提下，改进宅基地分配方式，要允许开展宅基地整理的村庄实行宅基地有偿使用。要实行《宅基地权益证书》制度。
关键词：宅基地 整理 规划 土地使用权 继承
一 . 农村宅基地的历史演变
从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段：
第一阶段，土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。
第二阶段，社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段，高级农业合作社的出现。伴髓高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转作出了明确的禁止性规定。
第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发（1997）1l号文对农村集体土地用于非农业建设的情形作出了明确的限制性规定，同时，1998年《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
二 .农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
三 农村宅基地的热门话题
1.宅基地能否继承。答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3.城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。　　
　　四．我国现行农村宅基地制度的弊端
通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。
1.宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。
2. 农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的。
3.一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心村”现象明显。
4、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。
5在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关也无可奈何。
6.旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。
五．.如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端。
1.加强立法，出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重参股理好以下三个关系：
其一，正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。
其二，正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。
其三，正确处理国家干预和市场机制的关系。
2.立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。
3.完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有土地办，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。
4.在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特出情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给北村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许一定年龄的男青年拥有一块宅基地，男子的结婚年龄是22周岁，最起码应该是20周岁，一边提前盖房，这也符合中国的传统美德和现实需要。

5.对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围，再由各地按照实际情况确定标准，报省人大备案。各地都应该按照规定执行，对于超越宅基地规定的，每年收取一定的费用，但是要考虑到即将结婚的男青年和新婚夫妇，应给以特定的宽恕范围，如男青年不应超过4倍（自己已经拥有一处住宅），无儿女的夫妇不应超过两倍。收取的费用，交给改县级市的主管机关保存，作为该村的基建基金，专款专用，不得随便提取。
6.关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地，我很赞同。但也应该考虑到一些实际，本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护，不应一概而论。特别是失业人员跟放应该给以妥善安置。
7.对于申请取得宅基的用户以后要收取一定的费用，要有偿使用。这也是民法草案讨论的一个焦点问题。尽量使其购买农村的闲置宅基地，荒地等。并且要根据需要宅基地的多少，适当调高拥有多处宅基地的用户的使用费用（超过的收取），使供求关系达到一个适度的平衡。
六. 对农村宅基地进行整理规划
农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。
必要性：首先，规划是宅基地整理的龙头，只有以规划来统领宅基地整理工作的全局，才能少走弯路，防止“拆了建，建了拆，拆了又建”的重复建设和浪费。纵观村庄建设现状，之所以杂乱无序，其原因就在于规划，或规划时间滞后，或规划层次不高，或规划朝令夕改，或规划与建设两张皮。
再次，宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图，编制好宅基地整理规划有利于统一村民思想，做好思想动员和引导工作。.
国家税务总局


国家税务总局关于进一步强化个人所得税征收管理的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
1994年以来，在各级政府的关心和支持下，个人所得税征管不断加强，收入连年大幅度增长，征管工作取得明显成效。但是，应当清醒地看到，个人所得税征管工作离要求仍有较大差距，人们的纳税观念还很淡薄，偷逃税现象仍很普遍，税收流失严重，个人所得税的作用未能充分
发挥。各级税务机关要积极采取措施，进一步加强和改进个人所得税征收管理，努力提高全民依法纳税意识，改善税收征管环境，落实征管制度，规范征管程序，加大稽查力度，严厉打击偷逃个人所得税的犯罪活动，切实把个人所得税征管工作提高到一个新的水平。现将有关问题通知如下
：
一、切实加强组织领导，搞好部门间的协作配合。个人所得税是地方财政收入的主要来源之一，发展潜力巨大，但税源不易监控，征管难度很大，各级税务机关务必加强对个人所得税征管工作的领导，在工作部署上将其列入重要议事日程，在人、财、物方面增加必要的投入，继续争取
地方党政领导的重视和支持，协调好同公、检、法及银行、工商、宣传等部门的关系，保障严格执法，共同创造个人所得税征收管理的良好社会环境。
二、加大税法宣传力度，注重税法宣传效果。税法宣传是提高公民纳税意识、加强税收征管的一项基础性工作。为此，税法宣传工作要做到经常化、制度化，积极通过各种途径和运用多种形式进行宣传，让税法走进千家万户，逐步提高全民纳税意识。在宣传内容上，既要有一般性宣传
，又要有针对特定对象、突出特定内容的宣传；既要抓主动、诚实申报纳税的正面宣传，又要抓偷逃税案件的反面典型宣传；经法院判决处理的大案，要做好系统宣传报导。在今后几年内，应注意在税法宣传的针对性和效果上多下功夫，做出更加突出的成绩。
三、大力强化代扣代缴工作。代扣代缴是个人所得税征管的主要方式，也是控制税源和保证税款及时均衡入库的主要途径，做好代扣代缴工作可以收到事半功倍的效果。为此，各级税务机关要认真落实总局制定下发的《个人所得税代扣代缴暂行办法》和有关规定，做到：（一）摸清扣
缴义务人底数，掌握其基本情况，在此基础上建立扣缴义务人档案；（二）以文书形式明确扣缴义务人的权利、义务和法律责任；（三）落实扣缴义务人申报制度，规范扣缴义务人扣缴税款和申报的程序；（四）对扣缴义务人进行业务培训，指导并监督扣缴义务人正确使用扣缴报告表和代
扣代缴税款凭证。
四、要突出重点，强化对高收入者的征管。税务机关要始终把高收入者作为个人所得税征管的重点。高收入者一般人员流动性大、收入来源地域分布广、收入渠道多，较难控管。为强化对高收入者的征管，充分发挥个人所得税调节收入分配的使用，税务机关要切实做到：（一）基层征
管单位要建立必要的信息渠道，掌握辖区内高收入者（如演艺界明星，三资企业的董事、经营，建筑安装业承包人，具有特殊技能的自由职业者，经营规模较大的个体业主等）的基本情况。（二）对高收入者，要按照总局制定的《个人所得税自行申报纳税斩行办法》，逐步实行自行申报纳
税，并对同一纳税人的自行申报情况和扣缴义务人申报扣缴情况进行交叉稽核。（三）定期对高收入者及基层征收人员分别进行申报纳税和受理申报纳税的辅导，规范申报纳税程序。（四）加强对高收入者自行申报纳税情况的检查，对于虚假申报和拒不申报的要依法严肃处理。（五）对高
收入者进行编号建档。其编号应使用身份证或其他身份证件号码，该号码同时使用于扣缴报告表和支付收入明细表。纳税人档案内容包括：1．纳税人基本情况：纳税人姓名、身份证或其他身份证件号码、户籍、住址、工作单位、职务、主要收入来源、家庭成员组成；2．纳税人自行申报
纳税申报表、完税凭证；3．扣缴义务人扣缴报告表、代扣代收税款凭证；4．自行申报情况和扣缴申报情况的交叉稽核结果，两种申请情况不符时的处理决定；5．对纳税人进行税务稽查的稽查处理报告。
五、巩固扣缴义务人申报支付个人收入明细表制度试点。1996年以来，各地按照总局要求实行了扣缴义务人申报支付个人收入明细表制度试点。经过一年的运行，取得了一些经验，也暴露出一些问题，各地要认真总结，巩固、完善试点工作，充分利用好支付个人收入明细表，加强
交叉稽核工作，使该项制度充分发挥监控个人收入、强化征收管理的作用。
六、加强对劳务报酬所得的控管。为了防止纳税人将劳务报酬所得化整为零，将一笔所得分多次收取，逃避纳税，加强对劳务报酬所得的征得，各地可试行预扣税款，纳税人申报后进行清算的征收方式，或实行纳税保证金制度。
七、坚持做好个人所得税专项检查工作。税务机关要把个人所得税的检查作为税务检查工作的重点，根据《国务院办公厅转发财政部、国家税务总局关于加强个人所得税征收管理意见的通知》（国办发〔1994〕81号）的精神，每年至少开展一次个人所得税专项检查。县以上（含
县）各级税务机关要成立专项检查领导小组，一把手或主管领导要亲自负责，按组织宣传、自查申报、重点检查和总结整改4个阶段部署专项检查工作，并根据当地实际情况确定检查的重点对象和重点内容。各地在专项检查工作结束后，要写出书面报告，并填写“个人所得税专项检查报告
汇总表”（表样见国税发〔1995〕176号通知附表），于次年3月底前一并报送总局。
八、加大执法力度，严肃查处大案要案，震慑偷逃税犯罪分子。各地应充分利用专项检查和群众举报等提供的线索，集中力量，排除阻力，依法查处重大偷税案件。对于偷税违法犯罪，要根据刑法、税收征管法及《国家税务总局关于个人所得税偷税案件查处中有关问题的补充通知》（
国税函〔1996〕602号）和《国家税务总局关于不申报缴纳税款定性问题的批复》（国税函〔1997〕91号）的规定，依法定性和处罚，决不能姑息迁就。上级税务机关要全力支持和积极协调下级税务机关查处大案要案工作。
九、建立健全个人所得税征管机构，充实征管和检查力量。为了适应个人所得税征管和检查任务日益繁重的需要，加强对这项工作的组织领导，总局建议各地凡没有成立个人所得税管理机构的，都应设立专门机构，并充实个人所得税征管和检查人员。
十、个人所得税征管逐步实行计算机管理。个人所得税征管的计算机管理，是建立严密、有效的税收监控网络的重要内容，各级税务机关都要给予高度重视，并结合本地实际逐步将计算机用于个人所得税的征收管理。个人所得税计算机管理的主要要求是：广泛采集个人收入信息，以纳

税人、扣缴义务人编码为基础建立个人所得税纳税人和扣缴义务人档案系统；能对纳税人和扣缴义务人的申报进行逻辑复核；对纳税人和扣缴义务人的申报能进行交叉核对；筛选税收稽查对象；通过网络对不同区域的纳税人信息进行交换和汇总。
希望各地接此通知后，结合本地实际情况，认真贯彻落实，研究制定有关具体办法，采取有效措施，切实推进强化个人所得税的征收管理工作。





1997年4月17日