浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区经济适用住房管理办法

市政府令〔2006〕77号


　　现发布《绍兴市区经济适用住房管理办法》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

市 长

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO六年六月十五日

绍兴市区经济适用住房管理办法

　　第一条 为保障市区中低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《浙江省经济适用住房管理办法》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条 绍兴市区内经济适用住房的建设、交易和管理适用本办法。
　　第四条 经济适用住房的建设规模、项目布局、建设标准、计划安排、供应范围与对象、销售价格应当根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素合理确定。
　　第五条 市建设行政主管部门（以下称经济适用住房主管部门）负责市区经济适用住房的建设和管理。
　　发展改革、财政、国土、规划等部门按照各自职责，负责经济适用住房的有关工作。
　　第六条 经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持公开、公正、公平原则。
　　任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。经济适用住房主管部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
　　第七条 市区经济适用住房建设规划由市人民政府组织编制，并报省发改、建设、国土行政主管部门备案。
　　市发展改革行政主管部门应当会同建设、财政、规划、国土等部门根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。
　　第八条　经济适用住房建设应当符合城市总体规划和土地利用总体规划，合理布局，以成片开发为主。
　　第九条　经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应的，依法通过招投标等方式择优选定开发企业；建设用地以公开出让方式供应的，由政府定价回购房屋，并进行限价销售。
　　第十条 经济适用住房建设由市政府确定的机构负责立项申报。
　　第十一条 市发展改革行政主管部门会同建设、财政、国土部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土行政主管部门批准后列入经济适用住房建设年度计划。
　　第十二条 开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好的开发业绩和信誉。
　　第十三条 开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
　　第十四条 经济适用住房一般为建筑面积80平方米或60平方米两种套型。符合条件的住户限购一套，其中3人以上（含3人）户可购买建筑面积80平方米套型的住房，2人户及符合本办法第十七条第二款规定的单身者可购买建筑面积60平方米套型的住房。高层、小高层建筑每套可相应增加不超过10平方米的建筑面积。
　　第十五条 经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。
　　经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
　　经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。
　　第十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。
　　第十七条 符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房：
　　（一）家庭收入在中低收入以下；
　　（二）具有市区城镇常住居民户口且实际居住，并至少有1人取得市区城镇常住居民户口3年以上；
　　（三）无房家庭，或国有土地上已被拆迁的住房人均建筑面积12平方米以下、原选择货币补偿、现无私房且不承租公房的家庭，或现住房建筑面积人均12平方米以下，或建筑面积小于40平方米的非单人家庭。
　　年龄在35周岁及以上的无房单身者符合前款第（一）、（二）项规定条件的，可以申请购买经济适用住房。
申请家庭已享受实物分房，或通过市场方式购买商品房，或因赠与、继承、自建、租赁廉租房及其他公房等方式取得的住房，其建筑面积均纳入申请者家庭住房建筑面积的核定范围。
　　第十八条 经济适用住房主管部门应当制定销售方案，在受理申请前15日在市区的主要传播媒介上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
　　第十九条 申请购买经济适用住房，应向户籍所在地房管所提出申请，并提交下列书面证明材料：
　　（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
　　（二）所在单位或户籍所在地街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明；
　　（三）其他相关的证明材料。
　　经济适用住房主管部门自收到申请之日起3日内进行初审，认为符合前款规定的，应当予以受理。
　　第二十条 经济适用住房主管部门受理申请后，可以通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房及历次住房变更等情况进行审查。审查期限为20日。
　　对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。公示期限为10日。
　　公示后有投诉举报的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请者，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当在经济适用住房申请表上签署同意意见。
　　第二十一条 经济适用住房销售价格，在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买；超过面积控制标准的，超过部分由价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
　　经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款收入纳入经济适用住房财政专用帐户。
　　第二十二条 经济适用住房价格应当与市区中低收入家庭的经济承受能力相适应，按照保本微利原则，实行政府定价，并向社会公布。
　　销售经济适用住房应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未经公布的费用。
　　第二十三条 经济适用住房销售供不应求时，可采取公开摇号等方式确定轮候对象。
对上一轮摇号未中的申请家庭，经审查仍符合购房条件的，按可供房源，在下一轮中优先确定为购买对象。
　　第二十四条 购买经济适用住房要求申请公积金及商业贷款的，可根据公积金及商业贷款的有关规定办理。
　　经济适用住房申请者购买经济适用住房后，应当依法申请权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上注明房屋种类属经济适用住房和以经济适用住房价格购买的面积、土地性质等内容。
　　第二十五条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后，方可按市场价格上市出售。
出售经济适用住房时，应按规定向政府交纳土地出让金或相当于土地出让金的收益。
　　第二十六条 经济适用住房未满限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
经济适用住房在限制上市交易的期限内因法院裁判、调解或继承等必须发生房屋所有权转移的，按规定缴纳土地出让金或收益金及有关税费后，允许提前转移。
　　第二十七条 政府有条件时安排部分用于出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由价格行政主管部门核定。
　　经济适用住房的承租对象、租金及面积标准等另行规定。
　　第二十八条 经济适用住房购买人符合本办法规定限制年限，以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，应当按有关规定执行。
　　第二十九条 经济适用住房开发企业和经济适用住房申请者违反经济适用住房有关管理规定的，由经济适用住房主管部门依法予以处罚。
　　第三十条 国家工作人员在经济适用住房建设、交易和管理中违反有关规定的，由所在单位或行政监察机关依法给予处分。
　　第三十一条 本办法自发布之日起施行。2002年10月28日市人民政府发布的《绍兴市区经济适用住房销售管理实施意见》停止执行。






“关于外商投资企业合并与分立的规定”的分析与解读

阚凤军


2001年11月22日，原国家对外贸易经济合作部 国家工商行政管理总局公布实施修改后的“关于外商投资企业合并与分立的规定”（以下简称规定）。尽管我国先后先后颁布实施公司法等重要法律法规，但该规定仍然调整设立外商投资企业合并分立问题的重要规定。根据个人的业务经验及理解，对规定的重要条款进行粗浅解读，供感兴趣的人士参考。

1.1. 规定调整对象：
1.1.1. 本规定适用于依照中国法律在中国境内设立的中外合资经营企业、具有法人资格的中外合作经营企业、外资企业、外商投资股份有限公司（以下统称公司）之间合并或分立。
解析：不具有法人资格的中外合作经营企业不属于规定调整范围。 另外，外商投资的合伙企业亦不属于该规定调整对象。
1.1.2. 公司与中国内资企业合并，参照有关法律、法规和本规定办理。
解析：外商投资企业与内资企业合并需要根据公司法有关规定操作，外商投资企业投资者股权变更的规定也不调整上述合并事项。

1.2. 合并与分立
1.2.1. 合并，是指两个以上公司依照公司法有关规定，通过订立协议而归并成为一个公司。公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。吸收合并，是指公司接纳其他公司加入本公司，接纳方继续存在，加入方解散。新设合并，是指两个以上公司合并设立一个新的公司，合并各方解散。
1.2.2. 分立，是指一个公司依照公司法有关规定，通过公司最高权力机构决议分成两个以上的公司。公司分立可以采取存续分立和解散分立两种形式。存续分立，是指一个公司分离成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上新的公司。解散分立，是指一个公司分解为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。

1.3. 公司合并或分立限制
1.3.1. 符合《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定，不得导致外国投资者在不允许外商独资、控股或占主导地位的产业的公司中独资控股或占主导地位。
1.3.2. 公司因合并或分立而导致其所从事的 行业或经营范围发生变更的，应符合有关法律、法规及国家产业政策的规定并办理必要的审批手续。

1.4. 税收优惠政策： 公司合并或分立，应当符合海关、税务和外汇管理等有关部门颁布的规定。合并或分立后存续或新设的公司，经审批机关、海关和税务等机关核定，继续享受原公司所享受的各项外商投资企业待遇。
解析：操作上述事项过程中，需要对合并分立后的公司的股权结构保持高度敏感度，确保合并分立后的实体继续享受有关优惠政策。 这需要在实质启动项目下就一些列整体问题进行策划，特别要结合法律、税务、海关、会计等因素设计一个比较理想的交易架构。

1.5. 公司合并或分立审批： 须经公司原审批机关批准并到登记机关办理有关公司设立、变更或注销登记。拟合并公司的投资总额之和超过公司原审批机关或合并后公司住所地审批机关审批权限的，由具有相应权限的审批机审批。拟合并的公司至少有一家为股份有限公司的，由中华人民共和国对外贸易经济合作部（以下简称外经贸部）审批。
解析：根据商务部2010（209）号文对外商投资审批权限进一步下放，具体操作过程中可以关注如下几点变化：
A、《外商投资产业指导目录》鼓励类、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元（以下简称限额）以下的外商投资企业的设立及其变更事项，由省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、副省级城市商务主管部门及国家级经济技术开发区（以下简称地方审批机关）负责审批和管理：
B 、单次增资额在限额以下的增资事项由地方审批机关负责审批和管理；
C、限额以上鼓励类且不需要国家综合平衡的外商投资企业的设立及其变更事项，由地方审批机关负责审批和管理。
根据上述规定，绝大多数的外商投资企业合并分立事项都在地方省级或省级以下机构审批，无需经过国家商务部的审批，节省审批时间，提高操作效率。

1.6. 合并分立的前提条件及形式
1.6.1. 在投资者按照公司合同、章程规定缴清出资、提供合作条件且实际开始生产、经营之前，公司之间不得合并，公司不得分立。
解析： 缴清出资应该指按照合资合同、章程规定的期限完成当期初期，不应理解为完成全部注册资本的出资。
1.6.2. 投资者已经按照公司合同、章程规定缴付出资、提供合作条件的，公司可以与中国内资企业合并。
解析： 外国投资者与内资企业合并需要按照规定缴付出资。同时，在与内资企业合并过程中也需要关注外国投资者股权比例问题。
1.6.3. 有限责任公司之间合并后为有限责任公司。股份有限公司之间合并后为股份有限公司。上市的股份有限公司与有限责任公司合并后为股份有限公司。非上市的股份有限公司与有限责任公司合并后可以是股份有限公司，也可以是有限责任公司。

1.7. 合并后的注册资本
1.7.1. 股份有限公司之间合并或者公司合并后为有限责任公司的，合并后公司的注册资本为原公司注册 资本额之和。
1.7.2. 有限责任公司与股份有限公司合并后为股份有限公司的，合并后公司的注册资本为原有限责任公司净资产额根据拟合并的股份有限公司每股所含净资产额折成的股份额与原股份有限公司股份总额之和。
解析： 这里需要关注的是如果有限公司的净资产远远超过公司的注册资本，也就说在净资产转换股份公司股份过程，有限公司的股东的资产升值是否需要交纳企业所得税或个人所得税问题。按照一般理解，上述合并并没有发生股东转移或处分股权，进而取得股权转让所得。因此，尚不需要缴纳所得税。

1.8. 分立后公司的注册资本额
1.8.1. 由分立前公司的最高权力机构，依照有关外商投资企业法律、法规和登记机关的有关规定确定，但分立后各公司的注册资本额之和应为分立前公司的注册资本额。
1.8.2. 各方投资者在分立后的公司中的股权比例，由投资者在分立后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得低于分立后公司注册资本的百分之二十五。
解析： 根据目前外商投资审批的有关规定，不再要求外商出资比例必须达到25%。如果没有达到上述比例，则被投资的目标公司无法享受有关税收及海关优惠政策，但这属于企业投资觉得问题。因此，个人认为上述25%的规定已无必要，更不能因此影响有关合并分立项目的办理。

1.9. 公司投资者因公司合并或分立而签署的修改后的公司合同、章程自审批机关变更或核发外商投资企业批准证书之日起生效。